樓市失衡嚴重 憂損經濟穩定 港人供樓負擔高於97年

26-09-2013  星島日報

本港樓價高企難下，造成市民的置業負擔能力持續惡化。金管局估算於今年中樓價收入比率已攀升至十四點七倍（即樓價等於十四點七年的家庭收入），超出九七年的高峰水平；收入槓桿比率（即每月供款負擔比率）則升至六成半，若加息三厘，該比率便將攀升至八成四更高水平，反映屆時市民負擔將更重。日後每加息一厘，以二十年按揭期計，市民的還款負擔便多增一成。

金管局發表的《貨幣與金融穩定半年度報告》指出，市民的債務負擔正在加重，因今年中消費信貸及按揭貸款增長帶動家庭債務佔本地生產總值的比例進一步升至六成二的紀錄高位，遠高於○八年底的五成一。

物業估值偏高

報告指，自今年二月政府推出樓市「加辣招」及金管局再收緊按揭，樓市有所冷卻，因經濟前景不穩，以及預期利率上升下，市場情緒趨於審慎。不過，勞工市場情況向好，業主持貨能力相對強勁，加上供應偏緊，均阻止樓價大跌。然而，物業估值依然偏高，樓市失衡情況仍較嚴重，為香港宏觀經濟及金融穩定持續帶來風險。

租金回報偏低響警號

報告又指，私人住宅家庭入息增速未能追及樓價升幅，置業負擔能力持續惡化。金管局估算的樓價收入比率於今年中攀升至十四點七，已稍高於九七年的高峰水平，收入槓桿比率於六月份升至六成半的高位，遠高於五成的長期平均水平。倘若按揭利率大升，例如加息三厘，收入槓桿比率將攀升至八成四的更高水平。另一個樓價脫離基本面的信號是租金回報率偏低，平均已降至百分之二至三。

環球經濟風險未消除

金管局預期，相比過去幾年的暢旺市道，香港樓市將會整固。雖然香港的低息環境刺激樓價飆升，但這種利好因素可能較預期更早地出現逆轉，幅度亦可能較預期為大。一旦利率回復至較正常水平，按揭供款人的還款負擔就會大增。根據該局內部估算，以二十年期按揭計，利率每加一厘，還款負擔便增約一成。租金回報率吸引力亦會減少，從而拖累物業估值。

此外，本港經濟放緩及區內經濟不穩，也令樓市前景蒙上陰霾，而環球經濟及金融市場的風險尚未消除，此風險一旦出現，或會對樓價構成更大壓力。樓市辣招亦將持續抑制投資及非本地需求。

籲加強樓按風險管理

雖然收緊按揭的措施已令新做按揭成數由過往的六成四降至最近的五成六，供款對收入比率則由逾四成降至三成六，但金管局再次呼籲銀行應加強按揭業務的風險管理，並維持保守的信貸批核準則，市民則應避免過度舉債，以減少利率上調及宏觀金融狀況急速變動所帶來的風險。同時金管局亦關注工商物業潛在的估值過高風險問題。

林氏力牆： 長實不如拆售招牌

 26-02-2013  蘋果日報

長實好像洞悉先機，在政府推出辣招打擊非住宅物業炒賣前拆售酒店雍澄軒，套現十多億元。有雍澄軒買家簽約前夕擔心受騙，到警署報警求助。

長實大股東李嘉誠靠穿膠花起家，能夠成為千億富豪，除了因眼光獨到，睇準買賣時機外，還曉得捕捉買家的貪婪本性，趁高價沽貨。

九七前長實及旗下公司招攬一眾小炒家，當中包括負責土地房屋的官員，以內部認購方式購入物業，再以高價轉手，製造樓市只升不跌神話。數以萬計的小市民爭相入市認購嘉湖山莊、灝景灣等樓盤單位，之後樓價暴跌七成，小業主苦不堪言。

長實旗下公司和黃，更是「分拆」高手。1997年分拆海怡半島車位出售，多劃200個車位，製造虛假「孖車位」，以每個百多萬元出售。之後車位價格大跌一半以上，到近年才重返家鄉。

2000年和黃分拆tom.com上市，之後科網股泡沫爆破，股價暴跌。2011年，和黃分拆港口業務，以商業信託基金形式在新加坡上市，套現400多億元。

所謂虎父無犬子，李嘉誠細仔李澤楷在2000年透過盈動吞併香港電訊成立電盈，之後電盈股價大跌九成多，2011年電盈分拆香港電訊信託上市。2002年大仔李澤鉅分拆長江生命科技上市，拿着大節瓜向傳媒推銷，之後股價大跌六成多。

李氏家族喜愛分拆業務賺錢，不如考慮拆售招牌，看看可賣到多少錢。

作者曾任教理大，現為教育中心校監

500呎樓涉一拆二 嘉里多賺千萬 實呎不足300 兩人住迫過公屋

26-02-2013  明報

樓價狂升，市區地緊絀，不但舊樓業主將單位變「劏房」賺盡租金，本報發現有發展商涉將一手住宅在發售前 「一劏二」變成兩個超細單位，賺取更高利潤。由發展商嘉里發展的荃灣縉庭山，樓宇原來以一梯四伙興建，唯獨第一座9至20樓的各層兩間500方呎實用面積 住宅，罕見地被加建一幅間隔牆，「劏」成兩個分別僅219呎和280呎的蚊型單位，較公屋還小。結果兩單位合共以逾388萬元成交，較其他層數的500方 呎單位多賺50萬元，發展商因此多賺千萬。

屋宇署發言人回應稱會跟進個案。本報曾以電郵及電話向嘉里建設企業傳訊部查詢有關單位設計，惟截稿前未獲回應。

屋署稱跟進 嘉里未回應

有不願透露姓名的資深建築師看過縉庭山圖則後指出，由於其一座中間樓層的劏細單位，外牆間隔與樓上單位一樣，另外這些劏細單位並無興建可獲計豁免樓 面的環保露台，不符合一般住宅發展用盡樓面的原則，估計是中途改建成「一手劏房」，「如果發展商在規劃時擬建細單位，每個單位也會『賺盡』興建環保露台， 但推斷縉庭山發展商是在建樓途中，冀改變單位類型，才臨時劏開單位推售，測試市場反應」。該建築師又指出，中途加建厚牆「劏開」單位及為每個單位增加廚 廁，獲屋宇署批准圖則的難度不低。

建築師料建樓中途臨時改則

近年發展商積極興建細單位，迎合上車盤市場，但單位卻愈來愈細，部分實用面積甚至少於300平方呎，若兩人居住更迫過住公屋（見另稿）。

本報發現，除市區重建單幢盤受地皮限制，普遍提供細單位外，落成的大型樓盤也推售實面用積小於300平方呎的超細單位，吸引上車一族。其中由嘉里發 展興建的荃灣縉庭山，於2010年落成，3座樓宇大多一梯四伙，獨第一座9至20樓，每層將兩個500平方呎的單位，涉嫌「劏」成4個超細單位出售，令一 層變成六伙，20樓以上、9樓以下的樓層則仍是一層四伙。

拆細後每單位多賺52萬

按發展商的銷售紀錄，劏細後的兩個單位實用面積分別為219及280呎，兩單位合共售平均388.5萬元，其餘樓層的每個500呎單位平均售 336.6萬元，即拆細後賺多52萬元。以10層共「劏」20個單位計算，不計算額外改建費，「拆細」單位可帳面多增1000萬元額外利潤。
另一個由英皇集團發展的住宅盤西灣河「港島•東18」，6至11樓為一梯五伙，其中D及E單位的實用面積分別為256呎及305呎。到15樓（12 樓為避火層，無13及14樓）開始則改為一梯四伙，下層D及E室合併成一個D室，實用面積減至356平方呎。按成交紀錄，高層單一單位售價約550萬，呎 價1.5萬元，而低層兩個細單位共售約862萬元，平均呎價同為1.5萬元，成功抵消低層效應。英皇發言人則回應，港島•東18單位間隔及面積屬多元化設 計，以迎合各類買家需要。

劉秀成：至少應跟公屋標準

立法會發展事務委員會前主席兼建築師劉秀成稱，現時地價貴、發展商拆細單位無可厚非，但關注超細單位愈趨普遍，影響居住質素，「只有200呎、只放 到一張梳化牀，連飯枱也容不下，確實只適合短期居住」。他稱政府應發指引，至少提醒發展商盡可能建成公屋戶2至3人單位標準。事實上，新加坡早已出招，限 制這類約538呎以下、屬「鞋盒房」（shoebox units）的興建數量。

港加推6招 全面遏樓市

23-03-2013  經濟日報

政府趕在預算案前急推6招為樓市降溫，包括除沒持有任何住宅物業的香港永久居民外，一律徵收「雙倍印花稅」，最高稅率達8.5%，並首度針對非住宅物業，提前其繳交印花稅時限至簽署買賣合約時，新措施今起生效。

財政司司長曾俊華昨聯同金管局，突宣布推出6項調控樓市措施，涉及所有類別項目，其中兩項「需求管理」措施，首項為增加從價印花稅，除了沒有持有任何住宅的香港永久居民和換樓客可獲豁免外，所有內地客、公司客、長綫投資者以至非住宅物業買家，一律須繳交雙倍的從價印花稅，例如200萬至300萬元物業印花稅由過往樓價1.5%倍增至3%，而200萬元以下物業則由100元增加至1.5%，增幅最多299倍。

非住宅提早繳稅 摸售料大減

第二項為過往非住宅物業在轉易契約（即完成交易）後，才須繳交從價印花稅，現調整至在簽署臨時買賣合約時，已經須繳交，與住宅物業看齊，大大增加交易成本，料摸售活動將減少，並即時出現撻訂個案。

值得注意是，今次屬政府就非住宅物業首度出招，改變非住宅物業在「摸售」的過程中，由過往「零稅務成本」大幅增加至樓價1.5%至8.5%，預計將大為減少工商舖炒賣情況。

對於政府就非住宅炒賣的態度，由過往強調與民生關係不大，改變成狠落兩招。政府消息指，今次調整從價印花稅是針對整體市場，如果只做住宅而不做非住宅，市場或傾斜至非住宅。

曾俊華形容所推出的一系列措施，是「一層一層地加上去」，目的是慢慢收窄到買家的光譜，以達到紓緩供求失衡的情況。至於供應方面，曾氏則指，供應會在未來幾年慢慢增加，包括今年內可供出售的一手單位達2.4萬伙。

收窄樓市需求 至用家換樓客

事實上，政府在2010年針對短炒炒家推出額外印花稅（SSD），而去年則就非香港買家推出買家印花稅（BSD），而今次加重的「雙倍印花稅」則針對長綫投資者，令整個住宅市場需求，收窄至用家以及換樓客兩類。

至於新加推「兩招」的打擊面到底有多大？政府消息指，根據過往數據，持有多於1個單位的買家佔過往整體成交量約一半，不過當中未剔除部分換樓客。

為避免影響市民換樓需求，稅務局將就「先買後賣」的換樓人士設退稅機制。該換樓人士在簽署臨時買賣合約時後，須繳交雙倍印花稅，但如果能6個月內成功簽署臨時買賣合約出售物業，則可在完成轉易契約後申請退稅。

對於現屆政府由8月至今不足1年已推出3次辣招，曾俊華回應指，政府沒有一粒所謂「銀子彈」可以解決所有樓市的問題，會把握在適當時間推出一些適當的措施。

金管局亦推出第6輪收緊按揭措施，包括工商物業按揭成數降至4成，非本地居民買家降至3成等。

星洲學者葉秀亮﹕政府錯失時機 樓市泡沫必爆

21-02-2013  明報

本身是香港人的新加坡南洋理工大學經濟系副教授葉秀亮，對港、星兩地的樓市素有研究。他認為，港府未能持續重錘出擊，每次市場都逐漸適應出招，對政府控制樓價失去信心，形成對樓價續漲的心理預期。

葉秀亮認為，香港政府已錯失控制樓市泡沫的良機，泡沫最終爆破可說無可避免，建議除非是首次買樓作自住用途的買家，否則投資者不應再入市。

自2009年以來，香港金管局先後5次出招，如收緊按揭、引入印花稅及買家印花稅等，但都無法阻擋樓價上升。中原城市指數由當年約70點，大升六成至近120點水平。每次政府出招打擊樓價，樓市只沉寂一時，隨後又復回升，甚至有「適應期」愈來愈短的迹象。

樓價大升方出招 引發恐慌性需求

葉秀亮認為，問題在於港府低估了控制泡沫的難度，每次都在樓價大升後才出手，未能「持續一波又一波地出招」。他指出，控制樓市泡沫的兩個最佳時機是 2009年下半年至2010年初，即美國首次量寬放水，以及梁振英政府剛上台、市場企望他能「落重藥」果斷制止樓市狂升之際。惟最終期望落空，多次出招失 效，市場亦出現對樓價續漲的心理預期，繼而引發了大量投機投資性、恐慌性需求。

他預計，樓市在最終泡沫爆破前仍會有一定升勢，因為環球股市尚有上升空間、美國經濟復蘇 ，利率將維持低位一段時間。最重要的是，發展商擁有強大定價及托價能力，能操縱樓市先急漲、輕微鞏固、再急漲的循環。泡沫爆破可謂無可避免，何時爆破則要 視乎何時出現足夠的負面因素「引爆」，基本上是愈早爆破，能所產的禍害則愈細。

買樓不如投資股市 地產股莫沾手

對於如何挽救，港府現時應修補銀行按揭方面的漏洞，包括限制二按、收緊最長年期的按揭等。必要時更應參考新加坡第七輪控制措施，擴展買家印花稅至首次置業都要徵3％稅，第二套房、第三套房則額外加7％及10％買家稅，對應按揭成數依次為最高八成、五成及四成。

泡沫爆破難免，故葉秀亮不建議買家現時入市，「除非你是首次置業自住，否則不應入市」。他認為環球股市仍有上升空間，港股亦能受惠上揚，建議準買家可考慮投資股市儲錢，但應避免地產股，卻可看好穩定股份如房產信託基金。另外，有能力者在亦可考慮趁低位在美國投資房地產。

見招拆招

長實突推葵涌「酒店房」 明言免雙辣稅 酒店奇招拆售即掀搶購 

19-02-2013  星島日報

 

Picture source from Ming Pao

政府連番出招令樓市降溫，發展商有見及此便見招拆招。突擊拆售酒店房間，以酒店契為賣點，以避開買賣交 易所涉政府雙辣招影響。首批「房間」入場價約三百四十萬元水平，較同區住宅低逾一成。發展商中午開價至傍晚，首批單位沽清，歷時僅數句鐘。現場所見吸引達 一千名準買家到場，往往出現十五客爭一盤熱況，甚至喚醒闊別多時的「師奶兵團」入市，令市場投資炒風又再度「撻 」。

新春期間發展商排隊推出新盤登場之際，大型發展商長實就打破過往傳統，罕有地拆售旗下葵涌雍澄軒酒店作為蛇年第一擊，將三百六十個酒店房間分拆出售，首批涉及六十五個單位，平均呎價五千二百三十六元，兩房入場費三百三十九萬四千元，較附近二手住宅低逾一成。

趙國雄：分拆出售利潤高

長實執行董事趙國雄昨午表示，拆售雍澄軒酒店屬集團「劃時代」投資產品計畫，由於該酒店屬商業項目，買家毋須繳付買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD），集團亦毋須改地契或補地價，不過，此安排與避開雙辣招無關，強調為市場提供嶄新選擇。

趙國雄再稱，現時暫無意分拆其他酒店出售，卻承認分拆出售可獲更多利潤，而該Horizon酒店系列亦暫擱置上市計畫。首推的有九成為連租約房 間，現時平均月租約一萬三千五百元，回報率料逾四厘。買家可做最高五成按揭，集團亦為有需要人士提供最高兩成二按，惟按揭貸款年期最多十五年。

一二按最高共做七成

對近日有小型旅行社出現「有客冇酒店住」的事件，趙氏更稱，集團推售酒店的消息甫傳出，即有兩家小型旅行社向集團查詢，並有意購入十多個房間自用，認為該類規模不大的旅行社缺乏競爭力，若擁有自家的酒店房間，能有助提升服務質素，對於本港整個旅遊業亦有裨益。

發展商首批單位昨晚七時正式於中環長江中心發售，現場所見，準買家入夜後陸續由代理陪同下到達銷售處，晚上人流擠滿地下電梯大堂，一度聚集逾千人，場面非常熾熱，發展商須出動保安及分流，準買家中包括少量操普通話人士，甚至有「師奶客」現身。

趙國雄昨晚約八時半補充稱，指首批六十五個房間已於約八時全數售罄，為集團套現超過兩億四千六百多萬元，集團相當滿意銷情，惟無意即時加推單位。談及進一步銷售安排，他就稱將於今日原價加推三十伙讓集團內部認購，餘下二百多個房間則未有定價，預計會迅速沽清。

家電齊買家即可收租

該項目房間由兩房至三房間隔，建築面積由六百多至逾九百方呎，實用率七成半，而買家購入房間時已包括家具及電器，買家可享即時收租回報。房間由酒店物管團隊負責管理，管理費每方呎為二點九元，水電費等則由房客負責。

是次屬長實首度拆售酒店房間出售，而集團旗下尚有三家同類酒店，包括紅磡海澄軒、海韻軒及海灣軒，酒店房間總數約四千八百多個，市場估值約二百 六十億元。有工商鋪代理透露，發展商以上述酒店作試點，按首日發售情況推算，發展商有望稍後再推拆售其他酒店房間，最快四月會有新一輪部署。

長實原定於昨日舉行一年一度新盤推售部署，發展商甚至已安排獅隊在場等候，進行舞獅賀新春活動。不過，當傳媒等候片刻後，即獲發展商通知要轉移陣地，可見集團為了推售該嶄新計畫，即席變陣。

全球最難置業城市一覽

世界未日『盲腸瘤』

十大屋苑成交飈四成 8個月新高 
施政報告後瘋搶樓 舊區現反價封盤

21-01-2013  明報

特首梁振英上周三的新施政報告，對公私住宅樓市着墨雖多，但全屬長線規劃，未能在短期內增加供應，更未有新辣招出台，一手、二手市場即 時被「辣㷫」。除發展商積極加推新盤應市外，據中原統計，在施政報告出爐後首個周末日，十大屋苑的二手成交達46宗，按周升44％，重返去年5月高位。

按中原地產統計，過去兩天十大屋苑共錄46宗成交，較上周末32宗再升 44%，為近8個月新高，重返去年5月旺市水平。當中沙田第一城錄得10宗成交，成交量稱冠。新都城則錄得7宗成交，對比上周僅1宗成交，為升幅最高屋 苑。中原亞太區住宅部總裁陳永傑直言，剛公布的施政報告無特別調控樓市措施，對市場而言，「無壞消息即是好消息」，有實際住屋需要的用家即加快入市，刺激 二手交投急升，尤其中價藍籌屋苑成交暢旺。

康怡花園業主反價4％

另外，香港置業表示，除了睇樓量明顯上升外，各區業主「心雄」看好後市，各區反價現象湧現。香港置業高級營業經理黃凱達稱，鰂魚涌康怡花園N座中層 2室，實用面積461方呎（建築582呎），原叫價550萬元，施政報告後反價至570萬元，升幅4％。香港置業營業經理何尚恒則稱，就算是舊區如土瓜 灣，業主也紛紛反價3%至5%。

黃埔單日3宗 實呎破萬成交

另外，毗連土瓜灣的紅磡區，區內的黃埔花園成交也大旺，前日便單日錄得3宗實呎破萬元的成交，其中當中一個在1997年高位買入的實用面積508方 呎兩房單位，做價及呎價均創同類新高。利嘉閣市務經理余美寶表示，黃埔花園11期12座高層A室，實用面積508方呎（建築597呎），剛以608萬元成 交，實用呎價11,969元（建築10,184元）。原業主在97年8月以512萬元買入，持貨逾15年，帳面賺96萬或者19％。

另外，同屋苑2期4座高層F室，實用面積389方呎（建築469呎）的兩房單位同樣以高價出售。成交價為488萬元，實用呎價12,545元（建築 10,405元）。翻查紀錄，同呎數以往最高呎價成交為2期8座高層E室，以543萬元成交，實用呎價13,995元（建築11,578元）。

荃灣中心3組客爭盤

施政報告後，樓齡較高的荃灣中心出現3組客爭搶單位，美聯首席高級營業經理梁仲維稱，爭盤單位為荃中3座高層A室，實用324方呎（建築413 呎），剛以268萬元易手，實用呎價8272元（建築呎價6489元）。原業主在2010年以136.8萬元買入，帳面賺131.2萬元或者96％。

一手樓三成空置 張震遠倡新盤空置稅防囤積

20-01-2013  明報

特首梁振英銳意加大住宅土地供應，但單位落成後會否及時推出市場，則由發展商主導話事。行政會議成員張震遠對 本報表示，政府會研究一切可行辦法增加住宅供應，防止囤積居奇，他認為可考慮開徵一手物業空置稅，私人發展商已取得入伙紙的一手住宅單位，若空置超過一段 指定時間便須交稅，空置時間愈長，稅款則愈高。本報統計2004年至今的住宅落成數據顯示，過去一年有三成住宅落成後空置未有售出，另有約2000個單位 已落成兩年仍被發展商「囤積」。 

張震遠表示，《施政報告》 發表後，公眾看到政府覓地增加住房供應的決心，但亦有人提出疑問，表示政府可以決定出租公屋和居屋的興建及推出步伐，但無法左右私人發展商的推盤速度，即 使私人住宅土地供應量和建屋量都上升，如果發展商惜售，私人住宅單位的供應仍難以增加，尤其當過去5年每年私樓單位落成平均不足1萬個，如果有幾千個單位 的銷售「放軟手腳」，對於私樓市場的影響可以很大。
他說，政府高層聽到了這個聲音，明白市民的憂慮，他相信政府會盡快研究對策，他個人則認為，一手物業空置稅是其中一個可行的選擇。

4000單位仍空置

運輸及房屋局於2004年（前稱房屋及規劃地政局）開始公布一手樓供應數據，包括市場上「已落成但仍未售出的住宅單位」數目，顯示在多個年度，住宅 落成後1年內有近三成單位仍未出售，積存在發展商手中（見表）。由於一般住宅可以在落成前約2年預售樓花，即不少項目用了3年時間仍然未全數推出單位。截 至2012年9月，市場一共有2000個同年落成的單位，以及有2000個在2011年或以前落成的單位仍然未出售，合共有4000個一手樓空置。

恒隆浪澄灣佔1100伙

主要空置的一手現樓，包括由恒隆持有的奧運站浪澄灣及西九豪宅君臨天下，其中浪澄灣早於2006年8月落成，1829伙單位中仍有1100未售出。

另外，例如去年開售的愉景灣新盤津堤，發展商香港興業早於2011年已取得入伙紙，但發展商曾表示當時市況欠佳，逾164伙決定惜售，空置一年後至2012年10月始推出。

據了解，政府研究一手樓空置稅時要顧及徵稅的準則，包括空置年期及稅率基準等，亦要防範發展商將單位售予空殼公司或「友好人士」，以此避過徵稅，因此未有最終決定。另外，有發展商會將一手樓放租，政府亦要考慮是否豁免。

曾考慮樓花設推售量下限

此外，政府曾經研究可否通過行政措施，例如在批准預售樓花申請的許可書內加入條款，規定發展商在獲批售樓花後若干個月之內，需推售不少於某一比例的樓花單位。

不過，由於政府不可規限發展商推盤的定價，發展商很容易規避新規定，例如以超高價推售一批單位，若是無成交，也算滿足了政府的推售要求。相較之下，促使發展商盡早出售已落成單位，反而可以起到「倒逼」的作用，連帶使同一樓盤的樓花銷售進度加快。

買家憂樓價再升趕入市

18-01-2013  am730

施政報告未有對樓市再出辣招，部分心雄的放盤業主，已即時提價；另一方面，有準買家亦擔心樓價再升，加快入市步伐，於施政報告公布當晚，市場已連錄多宗二手買賣。

中原洪泉清指，因施政報告內提及的新供應不會於短期內推出，加上東涌盤源短缺情況持續，業主心態開始轉強，堅持零議價，部分更封盤。

不過，他又指，有同區換樓客決加快入市步伐，周三晚斥資788萬元，購入「影岸．紅」(圖)B座中層C室，以實用面積879方呎(建築1,173方呎)計，實用呎價8,965元(建築6,718元)。原業主於07年8月以368萬元買入，獲利420萬元，升值1.1倍。
 
上車客342萬購好運

沙田區亦連錄多宗細價樓成交，中原黃肇嵐稱，好運中心D2座(桂林閣)中層E室，實用面積348方呎(建築440方呎)，以342萬元成交，實用呎價9,828元(建築7,773元)。買家為上車客。原業主於01年以115萬元購入，獲利227萬元，單位升值近2倍。
中原招錦昌指，同區屋苑連錄兩宗投資者入市，其中沙田第一城39座低層C室，實用面積304方呎(建築410方呎)，連租約，售316萬元，實用呎價10,395元(建築7,707元)。原業主於2010年以168萬元購入，獲利148萬元。

另一宗成交為河畔花園B座高層6室，實用面積269方呎(建築385方呎)，以262萬元易手，實用呎價9,740元(建築6,805元)，因業主急於沽貨，故成交價較市價略低。原業主於2010年12月以165萬元購入，獲利97萬元。

此外，利嘉閣郭健民稱，希爾頓中心B座中層2室，實用面積427方呎(建築670方呎)，成交價390萬元，實用呎價9,133元(建築5,821元)。原業主於85年11月以39萬元購入，獲利351萬元。

蔚晴軒賺415萬

港島區方面，中原簡英譓指，西半山蔚晴軒高層D室，實用面積450方呎(建築688方呎)，以845萬元沽出，實用呎價18,778元(建築呎價12,282元)。買家為用家。原業主於07年以430萬元購入，獲利415萬元。

名釆策略姚雲龍稱，北角海峰園崇峰閣中層A室，實用面積837方呎(建築936方呎)，以975萬元獲承接，實用呎價11,649元(建築10,417元)。原業主於09年6月以660萬元購入，賺315萬元。

造島填海大如3將軍澳 梁振英打造「新香港」三部曲

17-01-2013  明報

特首梁振英昨日發表上任後首份 《施政報告》，全文200段文字，其中43段着墨房屋土地，足足佔五分之一篇幅。在這43段內容，梁振英勾畫了中長期住宅土地供應計劃，找出和製造逾 3300公頃土地，即3個將軍澳新市鎮大小；當中包括中期覓地10招，通過改變政府地、綠化地用途等做法，找出可建12.8萬單位的300公頃地皮。另 外，又初步定出4幅填海地及大舉開發新界東北部、北部和西部，又在南丫島北建島，望為2020年後的房屋需求造地約3000公頃。

未來4年 每年3萬新宅

不過，在未來4年多的梁振英任期，每年新住宅供應量約3萬個，只較前朝曾蔭權政府增約三成。而上述大部分新供應期票，例如填海、新市鎮發展等仍須諮詢，尚未完全落實。有學者質疑梁振英所提土地供應數字，「水分」甚高。

民生和經濟政策未見大變革，梁振英提到將新設或改組共14個委員會進行研究，例如在他的競選政綱所承諾的幼稚園免費教育。不過，梁振英亦決斷地撤銷外傭稅、全面淘汰舊柴油商業車輛等。

學者質疑土地供應數字水分高

電子傳媒聯合記者會上，有記者質疑梁振英沒有提出具體政策指標，諸如何時籠屋不再存在、減少多少貧窮人口等，梁振英則堅稱，已在這半年根據競選政綱作出具體政策，「有新數字和新時間表的話，會再告訴大家」。

施政報告重點：房屋及土地

16-01-2013  雅虎香港新聞

房屋
1. 房屋政策目標是：
協助基層市民「上樓」，滿足基本住屋需求；
讓市民按自己的負擔能力和條件，選擇安居之所，並鼓勵自置居所；
在出租公屋之上，提供有資助的自置居所，搭建置業階梯；
維持私人樓市健康平穩發展，在供應緊張的情況下，優先照顧香港永久性居民的需要。

2. 加大加快資助房屋的供應：

• 由2018年起的5年內，公屋的總供應以至少100 000個單位為產量目標；
• 檢討加快興建公屋進度，及如何簡化不同規管的技術評估要求；
• 邀請房協增建資助房屋。「綠悠雅苑」反應熱烈，政府已選定一幅沙田的土地交予房協作同類發展，以及一幅沙頭角的土地作出租公屋，合共提供約1 000個單位；
• 全面檢視所有計劃中的項目，適度增加地積比率；
• 加強取締濫用公屋，加上租戶自願遷出，每年平均可淨「回收」約7 000多個單位，加上約15 000個新單位，每年可供編配的單位超過22 000個；
• 明年預售第一批共2 100個新居屋單位。部分公屋租戶在購置居屋後，可以騰出公屋單位供編配；
• 不會再推出「置安心」項目。原來用作「置安心」計劃的4幅位於大埔、鑽石山、彩虹及馬鞍山的土地，將會發展新居屋。

3. 委託研究機構，就全港劏房數目與狀況，進行推算與評估。

土地

1. 增加短中期的房屋土地供應：

• 繼續檢視目前規劃為「政府、機構或社區」(GIC)及其他政府用地改作房屋發展計劃，將更多土地改作住宅用途。
• 目前有13幅合共57公頃沒有植被、荒廢或已平整的「綠化地帶」，適合改作住宅用途，城規程序會陸續展開，預計7幅會於2017年前完成改劃，可供興建約13 500個單位，其餘6幅預計會於其後數年內完成改劃，可供興建約9 500個單位。
• 規劃署正加快改劃工業用地檢討，預計提供約5 800個單位，並會在短期內開展新一輪工業用地檢討，增加房屋供應。
• 積極處理私人住宅項目提高發展密度的申請，務求在規劃許可的情況下增加單位供應。地政總署亦正檢討土地行政程序，以及批地和補地價的流程，加快土地供應。
• 善用土地，將原來用途未能落實的土地，盡快改作房屋和其他社會有更逼切需要的用途。例如房協在天水圍112區短期用地發展計劃因未能覓得合作伙伴，政府正考慮改作住宅、酒店或其他合適用途。
• 研究放寬或解除現時適用於港島薄扶林和半山區，限制出售新土地或修訂契約的延期履行權行政措施，解除該兩區發展的限制。
• 發揮集體運輸與住宅結合發展的模式，落實在錦田南西鐵錦上路站和八鄉維修中心，合共約33公頃土地上發展住宅的規劃，預計提供約8 700個單位。我們亦會對周邊約110公頃土地進行工程研究，以備發展公私營房屋。
• 邀請市建局全力推展「需求主導」重建計劃，積極回應業主訴求，加快市區更新步伐。
• 為加快前鑽石山大磡村寮屋區、前茶果嶺高嶺土礦場、前南丫島石礦場，以及安達臣道石礦場這4個不涉收地的發展項目，我們會積極考慮利用私人發展商 的開發能力，提供基建及配套設施，興建公私營住宅。這4個項目合共可提供約27公頃住宅用地，預計可供興建約15 000個單位。
• 就工業用地檢討建議改劃作住宅用途的土地申請，加快行政審批程序和作出其他配套。
• 研究適度提高新界東北新發展區發展密度和公營房屋所佔比例
• 盡快制訂洪水橋新發展區「初步發展大綱圖」，並進行下一階段的公眾參與活動。

2. 長遠土地供應

• 探討新界北部地區的進一步發展，為建設一個規模與粉嶺或上水新市鎮相若的現代化新市鎮作可行性研究。
• 加快檢討北區和元朗主要用作工業用途、臨時倉庫或荒廢的農地，希望可以將257公頃研究範圍內的合適土地，盡快釋放作房屋發展用途。
• 探討將東涌擴展為一個更具規模、更全面的新市鎮的潛力。
• 正研究把沙田污水處理廠遷往岩洞，騰出原址作房屋或其他用途，同時進行岩洞發展的長遠策略研究，以擬備岩洞總綱圖及制定政策指引。
• 正研究搬遷九龍東兩個行動區內現有的政府設施，預計兩個行動區可共提供約50萬平方米的樓面面積。
• 檢視啓德發展區內用地的規劃，研究增加寫字樓及房屋供應，但以不影響未來5年土地供應為原則，並就研究結果進行諮詢。
• 建議在啓德發展區前機場跑道末端建立城中樂園――「飛躍啓德」，發展為兼具教育及娛樂的園地。
• 準備進一步放寬改裝整幢工廈的工程限制，包括容許業主在建築物的現有構架外，有條件地作小規模改動，以彌補因改動建築物的結構而失去的總樓面面積。
• 成立專責和法定的「海濱管理局」，全面推動海濱發展。
• 改組「房屋用地供應督導小組」為「土地供應督導委員會」，全面統籌全港所有不同用途土地的開發和供應計劃，調動供應。

施永青：樓價反彈不代表續升

08-01-2013  am730  C觀點 - 施永青

政府出辣招後，樓價只回落了三周，但旋即連升四周，接近收回全部失地，市場氣氛又再恢復樂觀；有人甚至認為政府的辣招已經失效，樓市又會繼續急劇上升。

我不認同這種看法。我認為無論SSD還是BSD都是會有實效的。前者可以完全阻礙住宅市場的炒家入市，後者可以接近完全地打擊外來資金以及機構投資者的買 樓意欲，令市場的需求大約少了兩成。如果市場沒有出現新的利好因素，2013年的樓市一定好不過2012年，甚至有可能從2012年的高位作適度的回落。

現時的樓價反彈，動因並非來自市場的新生力量，而只屬於前一段時間觀望的人重新入市。一經消化，市場又會恢復平淡。現時傳媒一味唱好樓市，其目的只在於凸顯梁振英的抑市政策無效，旨在倒梁吧了。投資者可不要誤讀這類訊息。

2013年中國的經濟雖然有機會復甦，內地富起來的人可能又會來香港投資，但這些資金在BSD的影響下已沒法流入住宅市場，他們要麼買工商舖，要麼買股票，沒有能力推高住宅樓價。

再者，政府復建居屋，新供應雖然不多，但符合條件的購買者一定會傾向等待，而不會急於在私人市場買樓。因為，一旦擁有物業就不能申請居屋，白白放棄了政府提供的資助。因此，流入私人住宅市場的首次置業者，會從2013年起逐漸減少。

此外，未來幾年的樓宇供應量雖然不算多，但起碼會比之前的幾年多，而且不是多少少，而是多5%以上，對市場不可能沒有影響。加上樓價在2012年已升了不 少，買得起樓的人已進一步減少。在以用家為主力的今天市場，交投量會對價格非常敏感。這些都足以對2013年的市道產生負面的影響。

現時，二手市場的業主雖不傾向賣樓(原因昨文有述)，但一手市場的發展商則不可能不賣樓。大的發展商每年都有新盤落成，不能都留到明年才賣，這只會增加明 年賣樓的壓力，令樓價更難回升，不利公司的整體收益。因此，我們必須留意地產商貨尾的積累情況，如果接連有多個盤都賣得不好，地產商除了減價之外，別無選擇。

況且，地產商多是上市公司，每年都得交成績表。一旦賣樓速度達不到基金經理的預期，他們就會擔心公司的派息能力，甚至會減持有關公司的股票，導致股價回 落。這會進一步影響公司的集資能力，或者招來惡意收購。因此，地產發展商不可能不設法維持一定的賣樓速度，並在必要時犧牲價位，以保障銷量。

在這種情勢下，不排除樓市會在2013年被一手市場拖累的可能性。投資者要密切留意一手市場的銷情。

估唔倒爆得咁快...

炒車位失利 量多爆減租潮

01-12-2012  經濟日報

過去一個月發展商拆售逾3,000個車位，只有零星車位摸售獲利，車位「炒唔起」，最終被迫低價放租。其中沙田富豪花園車位月租叫價僅500元，荃灣朗逸峯車位更以半價轉租電單車使用，車位租金割價潮一觸即發。

市場一口氣承接逾3,000個車位，總值逾18億元。買家盲搶車位後，二手市場充斥供應，短炒獲利無望，市場更現「燶味」。

放盤乏人問津 5車位1閒置

事實上，發展商幾乎每年定期拆售車位，故供應源源不絕。如位於半山的荃灣朗逸峯停車場，根本沒有外來需求。市場充斥二手放盤，且長期乏人問津；代理指11月份只錄得1宗車位租賃，放租車位佔整體供應近20%，即5個車位有1個閒置，有車位放盤半年無人問津。

有投資者不欲車位長期空置，寧把私家車車位以半價即月租800元，租予電單車，條件是用家需隨時停租，業主只予一個月通知期。據悉，車主是屋苑租 客，場內少有電單車位，剛巧車位放盤多時，故願意半價暫時出租，成停車場「豪華電單車泊位」。目前朗逸峯二手車位最平20萬元，平過發展商最新拆售價。

金獅花園零租賃 料再受壓

11月推出逾300個車位9成為外區投資者的沙田金獅花園，整月未錄租賃成交。代理指不少投資者仍抱着「名城效應」的期望，認為名城車位供不應求下，會轉租金獅，但現有車位放租僅1,000元，料未來租金會再受壓，若扣除每月200元管理費，實質回報約3.4厘。

至於新世界本年初至今累拆售逾300個屯門美樂花園車位，2月份時因大批車位供應，最惡劣時車位月租低至600元，經過近1年消化後，租金終回升至900元水平。

業界指，現業主唯一辦法是減租，如同住宅新盤入伙初期，業主減價放租，一般快速獲租客承租。惟私家車屬非必需品，車位即使減租亦未必能租出，料減租潮會更見慘烈。

盲搶車位過後，二手車位買賣市場亦未見起色，業主趕及成交前摸出車位，低價放盤只為求平手離場。有投資者以每個38萬元，購入深井豪景花園4個車位，目前只調高2萬元放盤，希望盡快沽貨平手離場。

一名沙田帝堡城持有3個車位的投資者，每個以46萬元放售，較買入價高4萬元，希望以平價吸客，低市價逾1成。事實上，不少投資者也深知個別屋苑的租務需求極低，由於流動資金太多，故不惜冒險入市。業界估計上月入市的投資者可能要持貨1至2年才能離場。

車位突熱炒 2周速售逾千個

13-09-2012  經濟日報

政府推出兩項辣招遏抑樓價後，一向冷門的車位突然熱炒起來，過去兩星期市場急速消化逾千車位，涉及近4億至5億元資金。

業界人士指出，政府辣招影響推盤步伐，發展商惟有加速拆售車位補數，有指新地（00016）手持近千車位也部署短期拆售。

事實上，近期車位市場的投資者開始有點盲目入市的迹象，不少投資者連停車場的位置在那裏也不知道，便5個、10個地掃貨。唯一賣點是每個車位數十萬元，入場費較低，又可以承造5成按揭，分20年供，每月供款不足1,000元，所以有投資者合上眼睛便掃貨。

豪宅投資者 掃豪景30車位

近日，連豪宅投資者也轉炒車位，市場消息，一名於九龍站持有多個單位的豪宅投資者，昨日上午一口氣購入深井豪景花園30個車位，每個售價介乎35萬至36萬元，合共涉及約1,050萬元。

資料顯示，近期推售的多個停車場均集中在新界區，其租值回報一直被受質疑。有地產代理則坦言，近期於車位市場掃貨的投資者以為車位不受SSD及BSD限制，認為有得炒，所以絕大部分上午購入車位，下午便即時加價8萬至15萬元放售，希望以摸貨形式短炒。

據了解，過去兩星期市場促成的約1,000個車位成交中，暫時不足5個可以成功摸售，其中一個是荃灣朗逸峯車位，兩周前以23萬元購入，昨日以30萬摸出，帳面獲利7萬元。

新地逾千車位 部署短期售

有見市場需求急升，多個發展商加速拆售車位，希望填補新盤銷情放緩的空缺。市場消息新地手持逾千車位也部署短期內發售，其中奧運站瓏璽的200多個車位，本周六推售，每個定價逾180萬元。

其次，長實（00001）旗下大圍名城共有700個車位，發展商部署下周六拆售部分車位，每個定價98萬至130萬元，貴絕新界東，比華懋近日拆售的車位價格高出數倍。據悉，名城車位現時月租約3,500元，若以每個100萬元計，租金回報約4.2厘。

另外，由九建（00034）持有的深水埗美居中心，會在月內拆售約97個車位，估計售價約介乎60萬至80餘萬元。據了解，現時上述屋苑車場車位月租約2,600元，而固定車位租金則約3,600元。

不過，九建市務及銷售部總經理楊聰永回覆本報查詢時表示，集團旗下車場不多，而收租情況不錯，公司至今未有售賣車位意向。

有資深地產代理則提醒投資者，市況發生逆轉時，車位比住宅單位更難脫手，所以投資者入市前宜量力而為。

曹仁超 ﹕樓市若轉勢 可跌6年 租金回報僅2厘 見頂信號

08-11-2012  明報

人稱曹Sir的知名投資評論家曹仁超（原名曹志明），自稱八成財富來自投資，一早已可以「上岸」，現時工作只為興趣和慈善目的。曹仁超最近出了新書《非富不可》，教導年輕人正確的投資觀念。他認為，現時樓價高企，年輕人不用急於置業，而應儲錢靜待入市時機。

曹 Sir接受訪問指出，政府一再出招，遲早可以改變香港樓價方向（政府有能力壓低樓價，反而托高樓價就比較困難，這方面可參考日本政府例子及2008年起美國政府的例子），再加上香港樓價已上升了9年（圖），一旦樓價改變方向，回落期可長達6年。如要投資不妨可買收租股，部分收租股有4厘息；今時今日物業租金回報率只有2厘，通常2厘息是物業見頂信號。

曹仁超指出，由2003年9月特區政策推出「孫九招」，大舉降低本港土地供應、樓價自然上升至今，已經9年了。過去香港最長一次樓價上升期從1984年7月開始，當時中英政府在聯合聲明達至初步協議，加入「每年賣地50公頃」條款，令本港樓價反覆上升到1997年7月，上升期長達13年。

除這次外，香港樓價上升期最短3年，一般是5年到7年，連續上升9年則甚為少見。「沒有人事先知道樓價何時見頂，目前樓價只能用『夕陽無限好，只是近黃昏』來形容。樓價調整期1997年之前需時3年，1997年8月至2003年7月那次是6年，這次如樓價下調，（我）擔心需時6年。」

曹又表示，一般投資者（包括樓宇買賣者）不是太早入市，便是太早獲利回吐，理由恰恰是他們自以為較「市場」更聰明，忘記了做投資應該追隨趨勢直到趨勢改變為止。為何每天都擔心趨勢明天會出現改變？

「資金沒出路」 非買樓理由

不少人以「資金沒有出路」為由買「磚頭」，對此曹Sir並不認同。「2000年那時叫人不要再投資科網股，當年不肯賣出科網股的人，理由就是認為賣出後『資金沒有出路』，卻忽略了金價已開始上升。2007年10月叫人賣出港股，那時溫家寶已講明沒有港股直通車計劃，不少人仍不肯賣出，理由又是『資金沒有出路』。那時金價每盎司650美元，今天是1700美元。說資金沒有出路的人只是沒有遠見，他們見不到其他值得睇好的項目而已。李嘉誠手上有1000億港元，他從來不說資金有沒有出路，為何一般人只有一千幾百萬元，反而認為資金沒有出路？」

樓價與通脹 關係不密切

也有人認為，美國推出QE3（第三輪量化寬鬆措施），因此通脹會惡化，所以要買樓來抗通脹。曹Sir分析道，通脹成因有三：（一）貨幣供應上升；（二）物品或服務供應不足；或（三）貨幣流速上升。「1990年起日本政府大量增加貨幣供應，但日圓匯價由1985年到1994年大幅上升，令外國物品大量湧入日本市場競爭，過去22年日本接近沒有通脹。2008年起為對抗金融海嘯，美國政府大量增加貨幣供應，因金融資產價格下跌，銀行被迫收縮信貸令貨幣流速下降，形成美國在貨幣供應大增，同時卻樓價大跌。最近兩年，全球食物價格上升，是因天氣轉差，而非因為全球貨幣供應上升。」

曹Sir指出，樓價升降同通脹關係不大。1974年那年，石油漲價引發惡性通脹，香港CPI升幅超過10%，同年香港樓價下跌30%（住宅樓價由每呎150元跌至每呎100元）。
他認為，影響樓價的因素主要有三：

（一）政府土地政策（例如1997年7月的八萬五房屋政策及2003年9月的孫九招）；
（二）人均收入一旦進入3000美元到6000美元一年，會掀買樓潮；
（三）人均收入上升至3萬美元一年，買樓熱潮便冷卻。

低息期無人知何時結束

一些人買樓，皆因美國聯儲局表示低息期可延至2015年底。曹Sir表示，在2008年底美元利率降至0.25厘時，他已指出這次低息期將長期化。至於低息將何時結束，沒有人可以事先知道。「本人只是分析員而非預言家，『從來不作預測』乃本人一向遵守的格言，因為世上95%的預測，事後皆證明不準。只能說這段低利率期十分長，應超過大部分人的估計。」

至於現時買樓是否合理？「世上無合理和正確這回事，一切都由時機（Timing）決定、即三個W：when, where, what。如在錯誤地方、錯誤時期，或錯誤項目上作投資都是死罪。何時買賣黃金、股票、房地產才最重要。」

辣招封樓市 二手成交跌4成

29-10-2012  經濟日報

政府推出兩項辣招遏抑樓市後，過去周末假，二手樓市即時急凍，十大藍籌屋苑交投量急跌4成，有一半屋苑「捧蛋」。九龍站一帶豪宅，過去一向是內地客入市熱點，現時則成為「重災區」，有業主因而劈價150萬元賣樓。
市場消息指，內地客及公司名義登記比例較高的九龍站，已經有看淡後市的買家趁市況仍未下滑，先行獲利套現離場，部分更願意提供逾6%的議價空間，跟之前「零議價」的市況截然不同。

君臨2650萬售 減幅5.4%

其中由韓國人持有的君臨天下3座低層C室單位，昨天以2,650萬元售出，比上周一的開價2,800萬元，減價150萬元，減幅約5.4%。該單位 建築面積約1,385平方呎，呎價約1.91萬元，低市價約5%。據悉，該單位原業主於09年以2,104萬元購入上址，持貨至今3年帳面獲利546萬 元，升值近30%。

另外，擎天半島6座低層H室單位業主，更將上周三的開價1,500萬元，調低6.7%至1,400萬元放售；而擎天半島5座高層F室單位業主，亦將8月份的開價1,780萬元，調低5.6%至1,680萬元放售。

港島區豪宅表現更加疲弱，政府針對海外客及公司註冊的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）一出，即時令港島豪宅冰封，昨天山頂、南區、中半山、東半山及西半山等傳統豪宅區，均出現零成交的僵局。有代理指，現時業主及買家 均持觀望態度，期望再觀察一段時間才作減價或入市等決定。

10大屋苑 兩天12宗成交

至於傳統藍籌屋苑方面，新SSD登場首個周六、日，二手睇樓及成交量全綫急降，據中原統計，10大屋苑上周六、日僅錄得12宗成交，按周減少達 43%，為4個月來新低，成交量重回6月的低位；同期利嘉閣10大屋苑錄有21宗成交，按周減少46%。而美聯就10大屋苑錄13宗成交，按周減少逾 52%。（10大屋苑中，利嘉閣與中原統計屋苑相同，而美聯選荃灣中心代替前兩者的映灣園。）

無街客 睇樓客急降5成

有地產代理形容過去兩天二手市況是，金融海嘯第二波，大部分二手屋苑租賣兩閒。中原康怡分行首席分區營業經理楊文傑指，「周六、周日，幾乎所有同事無離開過分行，既無街客，預約睇樓客也紛紛甩底，睇樓量急降5成。」

現市況下，只有減價才能推動買家入市。香港置業分行經理鄭嘉龍指出，大角咀港灣豪庭1座中層E室，面積504平方呎，業主於政府出招當天放盤，當時叫價480萬元，昨日即減價25萬元，以455萬元售出，呎價9,028元。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，兩項辣招短期內會對市場帶來心理影響，目前，一、二手市場均會全面進入觀望狀態，並會維持一段時間。

辣招遏樓市 打擊非本地客

27-10-2012  經濟日報

政府首度承認額外印花稅（SSD）失效，昨推出買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）及加強版SSD遏抑樓市，向公司及海外買家徵收15%額外印花稅、調高SSD稅率5%及延長至3年，措施今日起生效，打亂短期開售的新盤部署。

首承認 SSD已失阻嚇力

財政司司長曾俊華昨聯同多名局長及經濟顧問召開記招，首度開腔承認兩年前實施的SSD已經失去阻嚇作用，並提前在今年底前檢討SSD，期望進而照顧香港永久居民置業的需求，政府更破天荒首次向外地人士及註冊公司（包括本地及外地註冊的公司），開徵買家印花稅，稅率高達15%，且同時受加重稅率的SSD約束，受兩重稅網捆綁。

經調整後的SSD適用期將會由兩年延至3年，而各級稅階將會劃一調升5%，即購入住宅物業後頭半年內轉售，稅率為20%；半年至1年是15%；而超過1年而不超過3年同樣為10%。

對於延長SSD期限，曾俊華解釋，由於聯儲局表明超低利率將維持至2015年中，令市場預期樓價在低利息環境之下至少在未來3年仍會向上，擔心這種心理令樓市亢奮情緒進一步高漲，亦會令短綫投資活動進一步伸延至3年。

由於市場質疑實施近兩年的SSD，不但不能夠遏抑樓價，反而導致盤源短缺，令二手樓市「火上加油」。有政府官員反駁指，這種說法並不正確，強調SSD達到打擊炒賣的目標。

由於無論BSD還是SSD針對的都是住宅物業，而工商物業將不受限，市場預期將有更多資金流入工商舖市場。

有官員認為政策有優先次序，而現時最多及最主要的關注始終是樓市，故此維持針對住宅的方針。

地產建設商會︰落藥過重

除了該兩招外，亦有政府人士透露，當局曾全面考慮其他各種可行措施，但認為現時以BSD及加強版SSD最具針對性，並強調該兩招屬於適度措施，希望能夠令樓市恢復穩健平穩發展。

香港地產建設商會執委會主席梁志堅指出，政府今次落藥過重，擔心長遠會影響本港的自由市場經濟形象，直言︰「若果發展商將來的樓盤銷情欠佳時，政府會推出甚麼補救措施」，質疑政府不想發展商投資本港的房地產市場。

曾俊華回應指，明白新措施可能會對外地人士造成不便，但希望市民可以諒解，今次推出的措施是非常時期的非常措施，在樓市供求回復平衡之後，政府會考慮撤銷這項措施。

樓市的周期

19-10-2012   AM730 (經濟人看世界 - 林本利) 

恒指的周期大約6至8年，平均是7年(扣除1997年的最高位)。97年大量資金流入香港慶祝回歸，可能影響到恒指的周期表現。至於樓市，由於缺乏類似恒指超過48年的歷史數據，較難量度樓市的周期，找出每個周期的最高位和最低位。政府差餉物業估價署和中原地產提供的樓價資料，沒有追溯至上世紀六十年代，故此要透過其他資料去找出樓市的周期。

根據馮邦彥所著的《香港地產業百年》，上世紀六十年代初，港英政府修訂建築物條例，削減地皮的建築面積，促使地產發展商在1966年新條例推行前，一窩蜂將舊樓拆卸重建，以求賺取更多利潤。一些中小型銀行對地產業前景過分樂觀，積極向地產商貸款。

在一片清拆舊樓重建的投資氣氛，樓價持續上升。新建單位由1961年的7,000多伙，急速上升至1964年超過20,000伙。1964年中，就在舊樓拆卸高峰期出現拆樓安全問題，令政府收緊條例，減慢地產商的拆樓和資金回收速度。個別倚靠銀行信貸的地產商無力還款，導致銀行資金不足，出現擠提情況。恒生銀行便在1965年初的銀行風潮中被滙豐所收購。故此樓市在這個周期最高位，應該大約在1964年至1965年初出現。

之後香港面對六七暴動和石油危機，直至1976年經濟才復甦。根據謝賢程所著的《香港房地產市場》，平均樓價由1976年的每方呎298元，一直上升至1981年的每方呎1,057元。之後才見頂回落，到1984年跌至每方呎598元，即下跌了44%。

自從中英政府簽署聯合聲明後，樓價持續攀升，到1997年達到另一個歷史高位。之後大幅回落，到2003年下跌近七成。故此，由1964/65年至1981年，樓市兩個周期的最高位相隔約16年，由1981年至1997年，兩個周期的最高位剛好又相隔約16年。最近中原指數突破1997年的歷史高位，不知樓市的最高位會否又是相隔約16年(即2013年前後)出現，之後便大幅回落。

陶冬賣樓

租金癲狂損商戶 陶冬賣樓拒「跟瘋」

29-09-2012  星島日報

一年半前已揚言「堅拒買港樓」的瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟學家陶冬，已把其言論付諸行動。他昨日坦承，剛把物業賣掉，並指香港租金已經瘋狂到無以復加的程度，真正地道的香港商戶逐漸消失。他說：「明天的樓價是漲是跌，我不知道，但我不願與瘋狂為伍。」

陶冬早前預告「開始考慮賣樓」，心水清的記者昨天向陶冬追問賣樓進展。陶冬回應時說，他前日剛剛賣樓，啟發他賣樓決定的，要由數月前他到數碼港用餐的見聞說起。

陶冬以前常去數碼港一家戲院，並習慣在戲院旁的台式餐廳用膳。數月前，他如常走進這家餐廳，店員告訴他，餐廳很快就要結業了。讓陶冬很意外，在他看來，這家餐廳環境好、菜式好、生意旺，怎會說關就關呢？原來，業主大幅加租，餐廳每月租金由6萬元一下子變成22萬元，店家捱不住貴租，只好關門大吉。

這一次的經歷，讓陶冬覺得香港租金水平已到了瘋狂的程度，大業主加租之狠，如同「殺雞取卵」。有見租金已瘋癲到這程度，他亦開始認真考慮賣樓，近日就沽掉個人持有的物業。他說：「明天的樓價是漲是跌，我不知道，但我不願與瘋狂為伍。」對於港府早前推出針對樓市措施，他說：「政府只是撒豆成兵」。他批評當局只是翻炒舊招，有招等於無招。

在他看來，樓市及租金瘋漲，將令真正的香港商戶慢慢消失。他說︰「香港的奶茶、菠蘿油、牛腩麵，這些地道的小商戶，正在面對租金飆升的浩劫。」

昨日下午，記者到數碼港商場實地視察，商場行人不多，只有三幾家高檔食肆，購物選擇不足。陶冬以前常去的食店已不存在，該店的門口被裝修木板圍起，正在改換門面，「讓位」予交得起貴租的新租戶。商場內仍有不少空置鋪位，可能是約滿搬遷，亦可能租金過高，至今仍無新租客進場。

除了香港樓市，陶冬也為人民幣國際化以後的香港地位擔憂。他說：「當人民幣走向國際化，香港習以為常的優勢會在短期內消失。」他形容現時的香港是「一好遮百醜」，就是金融業一枝獨秀遮掩了背後重重危機。「只有港交所還在擴張，打造紐倫港（紐約、倫敦、香港三大金融中心）。如果香港陷入政治泥淖，港府還能否幹實事，我持懷疑態度。」

至於自由行是靠國家給政策，但現在對旅遊、零售的正面效果也在下降，租金太瘋狂也是一個因素。陶冬說：「當來港購物和到菜市場買菜一樣擁擠、一樣受氣的時候，消費者寧願買張機票去巴黎購物。」他認為，過去10年香港基層的生活沒有改善，年輕人向上爬的機會愈來愈少，收入與房價的差距愈來愈遠，認為港府要掌握民情，找出對策。

以深圳前海發展規劃為例，陶冬覺得：「港府很被動，好像被人拖着走。」他認為，應當把前海契機，變成香港持續繁榮的商機。人民幣要國際化，香港怎樣幫內地管好這些錢，怎樣讓香港優勢內移，這裏大有文章。他說：「將來的前海，可能是香港潛在的競爭對手，也可能是合作夥伴。要成為哪一種角色，取決於香港。」

陶冬嘆樓瘋 坐言起行賣樓 1890萬沽擎天 持貨6年賺價逾倍

29-09-2012  明報

樓價再創歷史高位，一向言論大膽的瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬慨嘆，樓市已達瘋狂狀態，日前坐言起行，以1890萬元沽出九龍站擎天半島一個收租多年的單位，未計租金收入，持貨6年帳面已賺1020萬元，期內物業升值近1.2倍。據悉，陶冬現時於擎天半島仍持有一個單位收租，每月租金逾6萬元，單位市值亦上升至約2800萬元，較5年前買入價高五成半。

陶冬昨日出席瑞信亞洲第四季經濟展望記者會時透露，個人於本周四（即27日）已售出一伙香港物業。市場消息透露，該單位為擎天半島2座低層E室，面積1389方呎，3房連套房間隔，望內園景，成交價1890萬元，較開價1900萬元僅低10萬元，呎價13,607元，與同類成交價相若。

尚持擎天一伙收租 市值升至2800萬

資料顯示，陶冬於06年9月以個人名義斥870萬元購入，今次沽貨，單計帳面已獲利1020萬元，賺幅接近1.2倍。代理透露，上述單位過去多年一直出租，現時月租約4萬元，以此計算，新買家租金回報不足3厘。消息又指出，陶冬現時於九龍站只餘下一伙作長線投資，為擎天半島1座高層B室，面積1667方呎，享昂船洲海景，資料顯示，陶冬於07年以1805萬元購入，現時月租約6萬餘元，回報約4厘。

「樓價失控不願與瘋狂為伍」

陶冬今次賣樓獲利甚豐，但他卻將沽貨的原因歸咎於樓市過於瘋狂。他昨日指出，「我不知道香港樓價明天是漲還是跌，但我知道它已經不可控，我不願意跟這種瘋狂為伍，所以選擇賣樓！」，更怒斥香港房地產已經進入瘋狂狀態，令香港的牛腩麵、菠蘿油等本土特色在租金飛漲中經歷一場浩劫，業主大幅加租簡直就是「殺雞取卵」。

怒斥菠蘿油在貴租下消失

雖然陶氏今次高調沽貨，但上半年卻有多位證券界人士入市，其中最闊綽的要數高盛亞太區董事總經理Kavvathas Dimitrios及有關人士，今年3月份以1.3億元購入南區龜背灣3號屋，面積4002方呎，呎價32,484元，貼近屋苑新高。至於摩根資產管理常務董事葉義信，則於同月斥7780萬元南區陽明山莊14座21樓77、79室相連戶，面積3966方呎，呎價19,617元，創屋苑呎價新高。美銀美林中國投資銀行部聯席主管蔡紅軍，則以6780萬購入中半山花園臺第3座12樓A室，面積約3319方呎，呎價約20,428元。