2013年2月26日 星期二

500呎樓涉一拆二 嘉里多賺千萬 實呎不足300 兩人住迫過公屋

26-02-2013  明報


樓價狂升,市區地緊絀,不但舊樓業主將單位變「劏房」賺盡租金,本報發現有發展商涉將一手住宅在發售前 「一劏二」變成兩個超細單位,賺取更高利潤。由發展商嘉里發展的荃灣縉庭山,樓宇原來以一梯四伙興建,唯獨第一座9至20樓的各層兩間500方呎實用面積 住宅,罕見地被加建一幅間隔牆,「劏」成兩個分別僅219呎和280呎的蚊型單位,較公屋還小。結果兩單位合共以逾388萬元成交,較其他層數的500方 呎單位多賺50萬元,發展商因此多賺千萬。

屋宇署發言人回應稱會跟進個案。本報曾以電郵及電話向嘉里建設企業傳訊部查詢有關單位設計,惟截稿前未獲回應。

屋署稱跟進 嘉里未回應

有不願透露姓名的資深建築師看過縉庭山圖則後指出,由於其一座中間樓層的劏細單位,外牆間隔與樓上單位一樣,另外這些劏細單位並無興建可獲計豁免樓 面的環保露台,不符合一般住宅發展用盡樓面的原則,估計是中途改建成「一手劏房」,「如果發展商在規劃時擬建細單位,每個單位也會『賺盡』興建環保露台, 但推斷縉庭山發展商是在建樓途中,冀改變單位類型,才臨時劏開單位推售,測試市場反應」。該建築師又指出,中途加建厚牆「劏開」單位及為每個單位增加廚 廁,獲屋宇署批准圖則的難度不低。

建築師料建樓中途臨時改則

近年發展商積極興建細單位,迎合上車盤市場,但單位卻愈來愈細,部分實用面積甚至少於300平方呎,若兩人居住更迫過住公屋(見另稿)。

本報發現,除市區重建單幢盤受地皮限制,普遍提供細單位外,落成的大型樓盤也推售實面用積小於300平方呎的超細單位,吸引上車一族。其中由嘉里發 展興建的荃灣縉庭山,於2010年落成,3座樓宇大多一梯四伙,獨第一座9至20樓,每層將兩個500平方呎的單位,涉嫌「劏」成4個超細單位出售,令一 層變成六伙,20樓以上、9樓以下的樓層則仍是一層四伙。

拆細後每單位多賺52萬

按發展商的銷售紀錄,劏細後的兩個單位實用面積分別為219及280呎,兩單位合共售平均388.5萬元,其餘樓層的每個500呎單位平均售 336.6萬元,即拆細後賺多52萬元。以10層共「劏」20個單位計算,不計算額外改建費,「拆細」單位可帳面多增1000萬元額外利潤。
另一個由英皇集團發展的住宅盤西灣河「港島•東18」,6至11樓為一梯五伙,其中D及E單位的實用面積分別為256呎及305呎。到15樓(12 樓為避火層,無13及14樓)開始則改為一梯四伙,下層D及E室合併成一個D室,實用面積減至356平方呎。按成交紀錄,高層單一單位售價約550萬,呎 價1.5萬元,而低層兩個細單位共售約862萬元,平均呎價同為1.5萬元,成功抵消低層效應。英皇發言人則回應,港島•東18單位間隔及面積屬多元化設 計,以迎合各類買家需要。

劉秀成:至少應跟公屋標準

立法會發展事務委員會前主席兼建築師劉秀成稱,現時地價貴、發展商拆細單位無可厚非,但關注超細單位愈趨普遍,影響居住質素,「只有200呎、只放 到一張梳化牀,連飯枱也容不下,確實只適合短期居住」。他稱政府應發指引,至少提醒發展商盡可能建成公屋戶2至3人單位標準。事實上,新加坡早已出招,限 制這類約538呎以下、屬「鞋盒房」(shoebox units)的興建數量。

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