2009年4月13日 星期一

SOHO中國潘石屹:冬眠過後今年大舉收購



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A036-039 |  專題報道

  有「地產界預言家」之稱的SOHO中國(00410)董事長潘石屹,是內地房地產業界的風雲人物。近月內地房地產成交量大增,他的看法卻並不樂觀︰「樓市距離回暖仍有一段時間。」
  去年眼見內地樓價一路滑落,潘石屹採取「冬眠」策略——甚麼都不做;經過一輪養精蓄銳後,他說將會重新就位,於今年大舉收購。
  港人對潘石屹的瞭解並不深,但被內地人稱為「老潘」的他,其言論在內地房地產界卻有舉足輕重的地位。只要「老潘」說一句,定必引來市場廣泛關注及討論。香港傳媒與潘石屹訪問的機會不多,早前遇上他來港,本刊記者隨即邀約他訪問。
內地樓市正歷漫長冬天
  這天相約「老潘」在金鐘某酒店的Coffee Shop會面。貴為上市公司掌舵人,潘石屹出了名性格平易近人,但對市場走勢的見解卻偏偏大唱反調。當近月內地住宅成交量大增,樓市似有回暖跡象,多家發展商表示樓市已走出穀底,潘石屹卻反指樓市仍在寒冬,記者直截了當問他何以有此見解?
  「現在距離回暖仍有一段時間……最寒冬的時候在去年中旬,當時的成交量大幅下跌,最近幾個月成交量雖然回升,卻並不代表春天已來臨。這是由於現時內地有大量住宅存貨,加上大量保障房將推出,我認為現在仍是冬天,像冷了兩天,回暖後又再冷,我實在樂觀不起來。」他緩緩地道。
  潘石屹今天的成功,背後是一個勵志故事。出生于甘肅省一個貧困農村的他,經歷過文革,幾經苦讀終於從中國石油管道學院畢業,進入國家石油部管道局工作,隨後再于皮包廠、磚廠工作過,之後與友人合資涉足房地產生意,成功賺得人生中的「第一桶金」。直到遇到妻子張欣,兩人于1995年共同創立SOHO中國的前身——紅石實業,並在2002年改名為SOHO中國,于2007 年10月在港掛牌上市。
  潘石屹的博客(Blog)在地產界人氣最高,點擊率高達5,400萬人次。他愛發表觀點,去年3月提出的「百日巨變論」,預言內地很多發展商將在100日之內產生劇變,並進入前所未有的融資艱難期,觸發各界熱烈討論。
兩大現象證樓市未見底
  對於內地發展商的情況,他說出一個殘酷的現實。「近兩個月很多房地產商紛紛說樂觀得不得了,但現時的情況仍不穩定:保障性住房將占整個住宅市場的一半、世界的經濟仍不好、中國是否能保八現在仍不知道……這些情況下,過分的樂觀是要不得的!」他帶點激動地說,現時房地產商面對的最大問題就是缺錢,寄語開發商最重要是作出適當調整,「當你知道前面有困難,就要進行調整,例如調整開售住宅價格,亦可以在開工規模上作出調整;如項目缺錢,就要賣給別人來開發。」
  市場憧憬樓市已見底,潘石屹當然不認同,那麼如何才可看到住宅市場的底部呢?他指:「這可由兩個現象中看到,第一個就是房地產開發商犯了錯誤後進行重組,她們在2005年至07年進行大規模圈地,但所圈的地都距離城市很遠,沒可能進行建設,這是一個錯誤,現時需要一步一步進行修正。」
  樓市見底的另一個現象,就是一些一級房地產開發商倒閉。「這本來可能在去年年底發生,但貨幣政策從緊變寬,這樣房地產商大量的短期貸款得以延長,大大緩解資金壓力,給予她們喘息的機會。」他指出,只有以上兩個情況真正出現,內地房地產才可以回到健康及正確的發展路上,一日不把問題暴露出來的話,樓市始終潛藏危機。
項目有獨特性逆市加價
  潘石屹于訪問中多次強調,中央未來3年將建達990萬套保障房,占房屋供應一半,住宅開發將受到相當壓力。SOHO中國未來亦繼續避開住宅市場,打算將商業項目占集團總收入比例,由現時約70%增至80%至90%的水平。
  「商業地產在這一、兩年間,可能受經濟不景氣影響,但從長遠來看,其潛力是非常大的,由於商業項目都是集中在最繁華的地段如北京、上海等,此類土地比較短缺,我覺得未來5至10年間仍是有潛力的。」去年住宅價格大挫,商業項目價格仍「企硬」,以北京為例,去年該市住宅成交量下跌近50%,商業物業的成交量卻錄得上升。
  事實上,SOHO中國的商業項目也在逆市中創下佳績,潘石屹指,公司旗下三里屯項目,商舖價格于去年調高了7次,寫字樓亦加了幾次價。但經濟不景下,未來又有否減價計劃?潘石屹坐直身子,斬釘截鐵的說:「沒有!即使是住宅項目也沒有此計劃,這由於我們的項目非常獨特,沒有競爭對手。」簡單數句,亦難掩他那份自信。「我覺得在市場不景氣、價格有壓力的時候,我們要做的不是調低價錢,而是要做出獨特、獨一無二的項目。」
  怎樣才能夠做到獨一無二呢? 「我們就是看市場上需要甚麼東西,就做甚麼東西,凡是市場上多的東西,我們即使喜歡做,亦不會做。」
黃金地段收購商業項目
  潘石屹強調公司的獨特性,其經營策略往往與眾不同。當投資客戶購入SOHO中國旗下物業後,公司會協助他們出租該物業,此舉可吸引客人回頭。此外,SOHO中國所開發的寫字樓在北京、上海等核心地區,但租金卻普遍比五星級寫字樓低30%至50%。
  2006年下半年至2007年,一衆房地產商大肆圈地,SOHO中國卻無動作;2008年,其他房地產商面對資金壓力下紛紛降價推售,SOHO中國卻在這時「冬眠」,沒有輕舉妄動。及至今年初(2009),潘石屹高調宣佈「冬眠」結束,集團現時手上現金加銀行備用信貸達200億元人民幣,揚言未來數月將大舉收購位於北京及上海的商業地產項目。
  談起他未來的收購大計,潘石屹又揚起了自信的笑容, 「我們今年看的項目全是商業項目,而項目中約有80%是已建成的,因為假若建好的樓房跟土地的建築面積一樣貴的話,就如大樹跟種籽的價格都一樣,那我為何不買大樹?我買種籽的話,它能不能長大仍是未知之數。」他說出選擇項目的準則:要在城市最繁華的地段、價格要夠低,並強調一個較特別的要求,就是一定要鄰近地鐵出口,方便人們上下班。
  坦言未能看透未來經濟前景的潘石屹,近來亦展開節省成本大計,除了要求各部門控制成本,自己亦主動提出減薪。「當同行還沒有降低工資時,我已在2009年開始減一半工資。此外,我出差亦只坐經濟艙,以往我會選擇5星級的酒店,現在亦降了一級呢!」當助手告知他今次來港住的酒店同樣是5星級,他即打趣說:「下次出差一定要住4星級酒店!」
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夫婦一外一內互補不足
  潘石屹與張欣(見圖右)這對夫妻檔,是SOHO中國的「生招牌」,但二人卻出身于兩個完全不同的世界;潘石屹年輕時乘海南島房地產市場熱潮發跡,張欣卻是「海歸派」,負笈海外後再于投行任職。
  潘石屹愛惜太太的情,從不少事上都可見證。他將夫婦共同擁有的60%SOHO中國股權,全部都登記在張欣名下,讓她晉身《福布斯2007中國富豪榜》第7位;在記者會上太太發言時,他的眼睛亦離不開她,可見他們十分恩愛。
張欣比他瞭解環球狀況
  記者向他請教夫妻相處之道時,潘石屹的面上流露出一絲笑意,「夫妻相處有一個基本要訣,就是兩個人要有不同的性格,如果兩個人都一樣的話,就很易吵架。最好相處模式,就是你會幹的事情,我不會幹;我不會幹的事情,你會幹。」他舉例指:「對國際的事情,我不會幹;但對中國的事情,如中國政府部門的批文、怎樣在內地銷售房子,我明白,她就幾乎從來不過問。」
  潘石屹把今天的成就歸功于張欣︰「我從社會的最底層一步步發展,但我缺乏對國際的瞭解,很多事情我都不知道,張欣就是一個很好的彌補。」聽罷他一番話,相信大家都不會對潘石屹將公司股權轉到張欣名下的決定,感到奇怪了。
最愛仍是建房子
  潘石屹是個充滿娛樂性的人,興趣多得如「八爪魚」。他愛寫博客,已發表的博文數量近770篇;他亦熱衷攝影,北京中央電視台新總部發生火警,他第一時間跑到現場拍照;他更是一個作者,曾于內地出版多本書籍,甚至跑到台灣出書,已結集作品包括《茶滿了》、《西行25度》、《潘石屹的博客》等;他甚至更與內地演員梅婷一起合演了一部愛情電影《阿斯匹林》。
一幢房子可以留存萬世
  潘石屹幾乎每隔兩、三天,就會貼上新博文。「我喜歡寫博客,因為我喜歡交流,當我寫出了自己的觀點,不出一分鐘就會有人回應,這可以不斷作出提問,我很喜歡這感覺。」
  不過在他的心目中,最喜愛的事情仍是興建房子。「我發展那麼多興趣是為了令自己的生活豐富,但最喜歡的東西還是建房,把房子賣出去,大家可以高高興興的住在裡面,或在裡面辦公,這對我來說是最自豪的。雖然我也喜歡拍照,但相片只有這麼大,過了10年、20年可能已不復再,但建築物可以存在很久,還有很多人在裡面,很有意思。」
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潘石屹簡歷
 ˙1963年生于甘肅天水
 ˙1984年畢業于中國石油管道學院,並進入國家石油部工作
 ˙1987年與人合伙成立海南經濟發展諮詢公司,投身房地產
 ˙1992年創立北京萬通有限公司
 ˙1995年潘石屹和張欣創立SOHO中國前身紅石實業
 ˙2007年SOHO中國在香港上市
 ˙曾于2004年及2006年當選為新浪網「房地產業界十大影響力人物」之一
 ˙曾于2005年當選為搜狐網「房地產業界十大影響力人物」之一,及于2005年榮獲《財富》雜誌(中文版)選為「中國25位最具影響力的商界領袖」之一
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後記
深圳我不懂
  說潘石屹是內地房地產的專家,當然毋庸置疑,但當記者問到他怎樣看深圳房地產市場時,這名專家卻搖搖頭說:「我最不了解的是深圳的房地產市場!深圳部分房屋的價格高得莫名奇妙,部分房價的跌幅亦很恐怖,我認為這是一個很特別的市場,一會兒香港人過來,一會兒香港人就走,可見這市場受香港人影響。」的確,港人多在深圳置業,卻沒想到原來是我們將深圳房地產市場變得如此複雜呢!

2009年4月1日 星期三

施永青 盡沽股票 增持物業

05-03-2009  明報




一直被視為「藍籌中的藍籌」匯豐控股(0005),受金融海嘯影響,終宣布22年來首次供股集資逾1300億元,成為英國及香港有史以來最大的供股集資計劃,觸動萬千香港股民心情。不過,創辦龍頭地產代理行中原集團逾30年的施永青,卻一早已盡沽手上包括匯控的所有股票,並增持「磚頭」,現時其身家有一半屬物業;「1000萬元放銀行,一年都只係得2萬元(利息),每月都係得千多元,若買樓收租,1個月點都有2至3萬元,一年租金收入已是30萬至40萬元,遠比放銀行高出以倍數計,又比投資股票穩陣。」他又指各國大力救市後,一旦貨幣系統崩潰,在銀紙貶值下,物業遠比其他投資為佳。

施永青笑言,自己投資不一定「贏梗」,自己亦像一般小市民一樣,從最初買入數百方呎單位,經過多年的努力,配合香港經濟發展,到現時居住數千呎單位。「自己一直有買九龍樓,未結婚前70年代,已用數萬元買入觀塘月華街海景大廈一個1房1廳細單位,數年後以10多萬元沽出。」

數萬元買觀塘海景大廈起家

為預備結婚,施永青於1984年斥20多萬元購入何文田棗梨雅道1號騰龍閣一個面積約500方呎單位。「婚後2年多因太太有孕,決定再換大,用約100萬元購九龍塘根德閣約1100方呎單位,騰龍閣就以約60萬元售出,樓價升幅約1倍。」其後1年多又將單位賣出獲利後,再斥300多萬元買入何文田常盛街日麗園。「依家半山壹號附近,買入單位後不過3年又以600多萬元轉售。」

不過,施永青亦非長勝將軍,其投資亦有隨大市虧損個案。「90年代我以1500多萬元買入清水灣物業,原先更想整座重建,但97年亞洲金融風暴一至,加上仔女要九龍塘返學,結果於02年以1100萬元沽出物業,帳面蝕400萬元。」

樓市現時表現比自己預期好

近年他亦曾經摸頂買入豪宅,但此舉是迫不得已的抉擇。「我07年買入九龍塘施他佛道洋房,因為要裝修,諗住裝修期間先租樓,誰知無端端用7000萬元買入何文田京士柏山,原本一早想放賣,點知買入間九龍塘戰前物業,到依家都未裝修好,但京士柏山帳面已虧損約三成,即係唔見約2100萬元。」

對於後市的看法,他稱現時樓市已比預期中好,經濟經過一輪調整後,不少人已為如何儲存財富而煩惱,最後發現市場上有不少人將部分錢轉投地產上。「原以為樓市經過金融海嘯後會停頓,但近期買家開始增持物業,相信後市會較預期好。」

在金融海嘯下,樓市雖然亦受影響,但其抗跌力較其他金融產品佳。「現時我的投資中,有一半為物業,一成為黃金,其餘四成為現金。」既然他長遠認為現金或會貶值,為何仍持有四成現金?「早排有人話Cash is God,但往後若貨幣系統崩潰,現金大貶值的時候,持有資產者便會有數。依家我仲四成現金,主要由於為預備中原一旦出現問題,便有足夠現金支持。」

他又稱,投資物業可自定策略,如單位如何裝修,出租予什麼人,或於何時沽出,「可以話係話晒事」。「雖然物業較股票轉售能力較低,但若長線投資不失為一個好選擇;若投資股票,要半年後才知道業績,隨時突然又要供股,一旦遇上不務正業上市公司,投資更有機會泡湯。」

必要時要壯士斷臂

根據傳統智慧,投資時切忌同「相關投資工具談戀愛」;施永青笑言,在82、83年左右,曾經投資柴灣某工廠大廈一個單位,但後來因看不通後市,寧願撻訂,結果損手10多至20萬元。