林氏力牆： 長實不如拆售招牌

 26-02-2013  蘋果日報

長實好像洞悉先機，在政府推出辣招打擊非住宅物業炒賣前拆售酒店雍澄軒，套現十多億元。有雍澄軒買家簽約前夕擔心受騙，到警署報警求助。

長實大股東李嘉誠靠穿膠花起家，能夠成為千億富豪，除了因眼光獨到，睇準買賣時機外，還曉得捕捉買家的貪婪本性，趁高價沽貨。

九七前長實及旗下公司招攬一眾小炒家，當中包括負責土地房屋的官員，以內部認購方式購入物業，再以高價轉手，製造樓市只升不跌神話。數以萬計的小市民爭相入市認購嘉湖山莊、灝景灣等樓盤單位，之後樓價暴跌七成，小業主苦不堪言。

長實旗下公司和黃，更是「分拆」高手。1997年分拆海怡半島車位出售，多劃200個車位，製造虛假「孖車位」，以每個百多萬元出售。之後車位價格大跌一半以上，到近年才重返家鄉。

2000年和黃分拆tom.com上市，之後科網股泡沫爆破，股價暴跌。2011年，和黃分拆港口業務，以商業信託基金形式在新加坡上市，套現400多億元。

所謂虎父無犬子，李嘉誠細仔李澤楷在2000年透過盈動吞併香港電訊成立電盈，之後電盈股價大跌九成多，2011年電盈分拆香港電訊信託上市。2002年大仔李澤鉅分拆長江生命科技上市，拿着大節瓜向傳媒推銷，之後股價大跌六成多。

李氏家族喜愛分拆業務賺錢，不如考慮拆售招牌，看看可賣到多少錢。

作者曾任教理大，現為教育中心校監

500呎樓涉一拆二 嘉里多賺千萬 實呎不足300 兩人住迫過公屋

26-02-2013  明報

樓價狂升，市區地緊絀，不但舊樓業主將單位變「劏房」賺盡租金，本報發現有發展商涉將一手住宅在發售前 「一劏二」變成兩個超細單位，賺取更高利潤。由發展商嘉里發展的荃灣縉庭山，樓宇原來以一梯四伙興建，唯獨第一座9至20樓的各層兩間500方呎實用面積 住宅，罕見地被加建一幅間隔牆，「劏」成兩個分別僅219呎和280呎的蚊型單位，較公屋還小。結果兩單位合共以逾388萬元成交，較其他層數的500方 呎單位多賺50萬元，發展商因此多賺千萬。

屋宇署發言人回應稱會跟進個案。本報曾以電郵及電話向嘉里建設企業傳訊部查詢有關單位設計，惟截稿前未獲回應。

屋署稱跟進 嘉里未回應

有不願透露姓名的資深建築師看過縉庭山圖則後指出，由於其一座中間樓層的劏細單位，外牆間隔與樓上單位一樣，另外這些劏細單位並無興建可獲計豁免樓 面的環保露台，不符合一般住宅發展用盡樓面的原則，估計是中途改建成「一手劏房」，「如果發展商在規劃時擬建細單位，每個單位也會『賺盡』興建環保露台， 但推斷縉庭山發展商是在建樓途中，冀改變單位類型，才臨時劏開單位推售，測試市場反應」。該建築師又指出，中途加建厚牆「劏開」單位及為每個單位增加廚 廁，獲屋宇署批准圖則的難度不低。

建築師料建樓中途臨時改則

近年發展商積極興建細單位，迎合上車盤市場，但單位卻愈來愈細，部分實用面積甚至少於300平方呎，若兩人居住更迫過住公屋（見另稿）。

本報發現，除市區重建單幢盤受地皮限制，普遍提供細單位外，落成的大型樓盤也推售實面用積小於300平方呎的超細單位，吸引上車一族。其中由嘉里發 展興建的荃灣縉庭山，於2010年落成，3座樓宇大多一梯四伙，獨第一座9至20樓，每層將兩個500平方呎的單位，涉嫌「劏」成4個超細單位出售，令一 層變成六伙，20樓以上、9樓以下的樓層則仍是一層四伙。

拆細後每單位多賺52萬

按發展商的銷售紀錄，劏細後的兩個單位實用面積分別為219及280呎，兩單位合共售平均388.5萬元，其餘樓層的每個500呎單位平均售 336.6萬元，即拆細後賺多52萬元。以10層共「劏」20個單位計算，不計算額外改建費，「拆細」單位可帳面多增1000萬元額外利潤。
另一個由英皇集團發展的住宅盤西灣河「港島•東18」，6至11樓為一梯五伙，其中D及E單位的實用面積分別為256呎及305呎。到15樓（12 樓為避火層，無13及14樓）開始則改為一梯四伙，下層D及E室合併成一個D室，實用面積減至356平方呎。按成交紀錄，高層單一單位售價約550萬，呎 價1.5萬元，而低層兩個細單位共售約862萬元，平均呎價同為1.5萬元，成功抵消低層效應。英皇發言人則回應，港島•東18單位間隔及面積屬多元化設 計，以迎合各類買家需要。

劉秀成：至少應跟公屋標準

立法會發展事務委員會前主席兼建築師劉秀成稱，現時地價貴、發展商拆細單位無可厚非，但關注超細單位愈趨普遍，影響居住質素，「只有200呎、只放 到一張梳化牀，連飯枱也容不下，確實只適合短期居住」。他稱政府應發指引，至少提醒發展商盡可能建成公屋戶2至3人單位標準。事實上，新加坡早已出招，限 制這類約538呎以下、屬「鞋盒房」（shoebox units）的興建數量。

有夢想的人才能舉起奧斯卡

摘自《讀者》2007年第3期      文 / 李安

1978年，當我準備報考美國伊利諾大學的戲劇電影系時，父親十分反感，他給我列了一個資料：在美國百老匯，每年只有兩百個角色，但卻有五萬人要一起爭奪這少得可憐的角色。當時我一意孤行，決意登上了去美國的班機，父親和我的關係從此惡化，近二十年間和我說的話不超過一百句！

但是，等我幾年後從電影學院畢業，我終於明白了父親的苦心所在。在美國電影界，一個沒有任何背景的華人要想混出名堂來，談何容易。從1983年起，我經過了六年的漫長而無望的等待，大多數時候都是幫劇組看看器材、做點剪輯助理、劇務之類的雜事。最痛苦的經歷是，曾經拿著一個劇本，兩個星期跑了三十多家公司，一次次面對別人的白眼和拒絕。

那時候，我已經將近三十歲了。古人說：三十而立。而我連自己的生活都還沒法自立，怎麼辦？繼續等待，還是就此放棄心中的電影夢？幸好。我的妻子給了我最及時的鼓勵。

妻子是我的大學同學，但她是學生物學的，畢⋯⋯業後在當地一家小研究室做藥物研究員，薪水少得可憐。那時候我們已經有了大兒子李涵，為了緩解內心的愧疚，我每天除了在家裡讀書、看電影、寫劇本外，還包攬了所有家務，負責買菜做飯帶孩子，將家裡收拾得乾乾淨淨。還記得那時候，每天傍晚做完晚飯後，我就和兒子坐在門口，一邊講故事給他聽，一邊等待"英勇的獵人媽媽帶著獵物（生活費）回家"。

這樣的生活對一個男人來說，是很傷自尊心的。有段時間，岳父母讓妻子給我一筆錢，讓我拿去開個中餐館，也好養家糊口，但好強的妻子拒絕了，把錢還給了老人家。我知道了這件事後，輾轉反側想了好幾個晚上，終於下定決心：也許這輩子電影夢都離我太遠了，還是面對現實吧。

後來，我去了社區大學，看了半天，最後心酸地報了一門電腦課。在那個生活壓倒一切的年代裡，似乎只有電腦可以在最短時間內讓我有一技之長了。那幾天我一直萎靡不振，妻子很快就發現了我的反常，細心的她發現了我包裡的課程表。那晚，她一宿沒和我說話。

第二天，去上班之前，她快上車了，突然，她站在臺階下轉過身來，一字一句地告訴我："安，要記得你心裡的夢想！"

那一刻，我心裡像突然起了一陣風，那些快要淹沒在庸碌生活裡的夢想，像那個早上的陽光，一直射進心底。妻子上車走了，我拿出包裡的課程表，慢慢地撕成碎片，丟進了門口的垃圾桶。

後來，我的劇本得到基金會的贊助，我開始自己拿起了攝像機，再到後來，一些電影開始在國際上獲獎。這個時候，妻子重提舊事，她才告訴我："我一直就相信，人只要有一項長處就足夠了，你的長處就是拍電影。學電腦的人那麼多，又不差你李安一個，你要想拿到奧斯卡的小金人，就一定要保證心裡有夢想。"

如今，我終於拿到了小金人。我覺得自己的忍耐、妻子的付出終於得到了回報，同時也讓我更加堅定，一定要在電影這條路上一直走下去。

因為，我心裡永遠有一個關於電影的夢。

白龍王說：人只要脾氣好，凡事就會好

「要決定前途好不好、事事好不好，最重要是要有好脾氣，不要迷信，要尊敬父母比尊敬神明更多。」


白龍王9大信條語錄

●很多人來到這裡都問我︰

我的事業好不好？家庭好不好？孩子好不好？姻緣好不好？

我只是回答一句︰你的脾氣好不好？一切都會有答案。

●拜神求平安，回家卻和父母頂嘴，要怎樣得到平安？

●父母才是真神，對父母比神好一點，一切便順順利利。

●心好有好日－這也是白龍王的座右銘。

●讀書讀得高就好，脾氣高就很不好。

●神不會騙人，只有人騙神。死人不會罵人，只有人罵死人。

●無論是甚麼人，壞人、好人、有錢人、窮人，來到這裡都要排隊。

●拜神不要迷信。

●好樹生好火，家中夫妻和諧，孩子才會學習去遷就人家。

人的一生都在學做人 學習做人是一輩子的事，沒有辦法畢業的。

人生不管是士農工商、各種人等， 只要學習就有進步，今天要跟大家分享需要學習的事。

第一、「學習認錯」 人常常不肯認錯，凡事都說是別人的錯， 認為自己才是對的，其實不認錯就是一個錯。 認錯的對象可以是父母、朋友、社會大眾、佛祖， 甚至向兒女或是對我不好的人認錯， 自己不但不會少了什麼，反而顯得你有度量。 學習認錯是美好的，是一個大修行。

第二、「學習柔和」 人的牙齒是硬的，舌頭是軟的，到了人生的最後， 牙齒都掉光了，舌頭卻不會掉，所以要柔軟， 人生才能長久，硬反而吃虧。 心地柔軟了，是修行最大的進步。 一般形容執著的人說，你的心、你的性格很冷、很硬，像鋼鐵一樣。 如果我們像禪門說的調息、調身、調心， 慢慢調伏像野馬、像猴子的這顆心，令它柔軟， 人生才能活得更快樂、更長久。

第三、「學習生忍」 這世間就是忍一口氣，風平浪靜，退一步海闊天空； 忍，萬事都能消除。忍就是會處理、會化解， 用智慧、能力讓大事化小、小事化無。 各位要生活、要生存、要生命，有了忍， 可以認清世間的好壞、善惡、是非，甚至接受它。

第四、「學習溝通」 缺乏溝通，就會產生是非、爭執與誤會。 現在中國大陸、香港和台灣， 兩岸三地最重要的就是溝通， 相互了解、相互體諒、相互幫助， 大家都是龍兄虎弟，互相爭執、不溝通怎麼能和平呢？

第五、「學習放下」 人生像一只皮箱，需要用的時候提起， 不用的時就把它放下，應放下的時候，卻不放下， 就像拖著沉重的行李，無法自在。 人生的歲月有限，認錯、尊重、包容才能讓人接受，放下才自在啊！

第六、「學習感動」 我們看到人家得好處，要歡喜； 看到好人好事，要能感動。 感動是一個愛心、菩薩心、菩提心， 在我幾十年的歲月裡，有許多事情、語言感動了我， 所以我也很努力的想辦法讓別人感動。

第七、「學習生存」 為了生存，我要維護身體健康， 身體健康不但對自己有利，也讓朋友、家人放心， 所以也是孝親的行為。

港加推6招 全面遏樓市

23-03-2013  經濟日報

政府趕在預算案前急推6招為樓市降溫，包括除沒持有任何住宅物業的香港永久居民外，一律徵收「雙倍印花稅」，最高稅率達8.5%，並首度針對非住宅物業，提前其繳交印花稅時限至簽署買賣合約時，新措施今起生效。

財政司司長曾俊華昨聯同金管局，突宣布推出6項調控樓市措施，涉及所有類別項目，其中兩項「需求管理」措施，首項為增加從價印花稅，除了沒有持有任何住宅的香港永久居民和換樓客可獲豁免外，所有內地客、公司客、長綫投資者以至非住宅物業買家，一律須繳交雙倍的從價印花稅，例如200萬至300萬元物業印花稅由過往樓價1.5%倍增至3%，而200萬元以下物業則由100元增加至1.5%，增幅最多299倍。

非住宅提早繳稅 摸售料大減

第二項為過往非住宅物業在轉易契約（即完成交易）後，才須繳交從價印花稅，現調整至在簽署臨時買賣合約時，已經須繳交，與住宅物業看齊，大大增加交易成本，料摸售活動將減少，並即時出現撻訂個案。

值得注意是，今次屬政府就非住宅物業首度出招，改變非住宅物業在「摸售」的過程中，由過往「零稅務成本」大幅增加至樓價1.5%至8.5%，預計將大為減少工商舖炒賣情況。

對於政府就非住宅炒賣的態度，由過往強調與民生關係不大，改變成狠落兩招。政府消息指，今次調整從價印花稅是針對整體市場，如果只做住宅而不做非住宅，市場或傾斜至非住宅。

曾俊華形容所推出的一系列措施，是「一層一層地加上去」，目的是慢慢收窄到買家的光譜，以達到紓緩供求失衡的情況。至於供應方面，曾氏則指，供應會在未來幾年慢慢增加，包括今年內可供出售的一手單位達2.4萬伙。

收窄樓市需求 至用家換樓客

事實上，政府在2010年針對短炒炒家推出額外印花稅（SSD），而去年則就非香港買家推出買家印花稅（BSD），而今次加重的「雙倍印花稅」則針對長綫投資者，令整個住宅市場需求，收窄至用家以及換樓客兩類。

至於新加推「兩招」的打擊面到底有多大？政府消息指，根據過往數據，持有多於1個單位的買家佔過往整體成交量約一半，不過當中未剔除部分換樓客。

為避免影響市民換樓需求，稅務局將就「先買後賣」的換樓人士設退稅機制。該換樓人士在簽署臨時買賣合約時後，須繳交雙倍印花稅，但如果能6個月內成功簽署臨時買賣合約出售物業，則可在完成轉易契約後申請退稅。

對於現屆政府由8月至今不足1年已推出3次辣招，曾俊華回應指，政府沒有一粒所謂「銀子彈」可以解決所有樓市的問題，會把握在適當時間推出一些適當的措施。

金管局亦推出第6輪收緊按揭措施，包括工商物業按揭成數降至4成，非本地居民買家降至3成等。

新界西元宵綵燈會2013

現代女強人

31-01-2013  都市日報 - 黃毅力

有位女性朋友年約35歲，剛結婚，認識了她10年，是一位不折不扣的女強人，於四大行任職會計師。她成長於傳統的潮州家庭，是一位長女，擁有異於常人的能耐，不論是於工作還是讀書方面，即使多辛苦，負擔比其他家庭成員多出許多也好，她總是沒有怨言，一一咬緊牙關捱下去，最終能考取到優異成績於大學畢業 。 

朋友有一番說話時常放在口邊，就是「三個期望」：第一，她期望每個人工作都擁有「恰當的勤力」，認為擁有這個態度是很正常的，可是現實中，她所謂的勤力是包括在假期時候工作，年中無休，且每天最少工作12至16小時，這就是她所謂「恰當的勤力」了。

因為工時太長的緣故，故此她只有很少朋友，同時因着她過分認真與執着的性格，致使與她合作過的人，都必然反目收場。或許是捱得太多，所以她的身體十分差，經常患上重感冒，而每次都要入急症室，無奈每次她登上救護車的地點，永遠都是在公司而不是在家。

第二，她期望上司一定要細閱她所呈交的文件，認為這是盡責的表現。但實際呢，是大多數的上司都不大會看下屬所呈交的文件，最多不過是略看又或只憑空猜想，再嚴重的，就只是抽頭尾來看而已。遇到這種情形，她雖不會氣餒，但還是會感到憤怒，有時更會拍枱責罵上司，認為上司這個行為是失職，也是「瀆職」的表現。到最後，其上司對她的評價當然也是有所保留，認為她這個人難以駕馭，偏偏又不能沒有了她，所以最終，獲升職的同事總不會是她、而最無能的人呢，卻又總被委派成為她的上司。

最後一個期望，亦是最簡單的，她認為每個人也應有基本及恰當的工作效率，而她所認為「基本及恰當」的標準，並不是利用統計學計算出來一般性標準的86%，而是她自行訂定的「宇宙最強標準」 － 必須眼明手快、過目不忘！朋友每次一回到辦公室，抽一支煙，喝一杯黑咖啡就已經有如為引擎注滿了油一樣，「由頭殺到落尾」，連午膳時間也拿來工作，即使如廁的時候嘛，她同樣手執黑莓電話埋頭工作。由於沒有防水的黑莓手機，所以唯獨在洗澡的時間，她總算可以短短休息一下，暫停工作。亦因如此，只有30餘歲的她雖然美貌、智慧、身材與收入皆並重且屬超班，但至今卻沒人能登上這座人世間的高峰，誰都不敢在那裏插上旗竿宣示主權。

現今世界的商業女性能夠爬得上高位談何容易？社會上傳統的歧視根深蒂固，辦公室內也有小圈子的山頭主義，要能夠左右逢源，真的不易，如果未有能力也沒有真材實料，根本就很難上位。

1年前，朋友公司的老闆對她說：「全公司的人對於妳所期望的要求，就有如可怕的『男人三高』：第一，高血壓；第二，高血糖；第三，高血脂一樣，簡直就是鬼見愁！我絕不會否認妳的表現是頂班一級馬，總公司希望晉升妳為核數小組的高級合夥人，人工由每月8.8萬加至12萬，還未計花紅及福利。」如果你有着眼前的她這種性格，你會怎樣呢？你會接受呢？還是拒絕總公司所提出的機會？

朋友與總公司討論升職加薪的詳情，在會面時，她心裏想：「現在每星期工作7天，每天14小時，一年裏工作至暈倒入急症室最少3次，小病要看醫生最少也有10次。如果升職再加薪百分之四十，但我每天吃飯只能草草了事，加上一包煙、一杯黑咖啡，難道這些就是我人生的全部了嗎？」

討論過後，她的外籍上司帶着笑容，正打算恭喜她升職時，朋友卻立時制止了，並說道：「謝謝你的提攜，不過，我現在正式向你辭職。」上司頓時目瞪口呆，說了一句：「What?」朋友沒有解釋，只把她日以繼夜手握在掌心的Blackberry黑莓手機放在桌上，並帶着數十年來沒見過的微笑，說：「你沒聽錯，我現在正式辭職。你可以扣減我的薪金，沒問題，因我只想脫離現在這種生活。謝謝你喚醒了我的心靈，讓我清楚未來的人生道路要怎樣走下去。」事後朋友跟我說起這件事，我也非常驚訝，這是她從前絕對不會做的事。

一年後的今天，她換了工作，相比從前那條「面無血色的菜乾」，今天的她如同盛放的桃花般美麗動人，帶着幸福的笑容。 

人生不止為工作 

她應徵新工作時，向老闆提出了三個要求：「第一，我很滿意你們給的8萬5千元薪酬，我不需要加薪太多，每年只要與通脹一樣就好，能夠應付生活需要，有空我可以去逛街購物，每年能放3次大假去旅行就足夠。第二，不需把我每年的工作表現報告寫得特別好，只要一般以上即可，我會做好我的本分，不會麻煩到你。第三，我辦事效率過高，但不想影響公司現有的遊戲規則，如果你有緊急及重要的工作，你可以跟我說，我會在短時間內做好，否則，請不要對我有太多的期望。」我聽罷呆一呆，心想：「咁都得？」便問她：「你這樣去應徵，僱主會聘用你嗎？」她自信地說：「反正我有的是能力，還有很多其他的選擇。」想不到是，她的老闆馬上就跟她說：「就憑你的履歷及口碑，能得到你的加入，是我們的榮幸，公司會盡量配合以達到你的要求。」

她續說：「從前我非常拼搏，從未出過遠門，除了在救護車上戴着氧氣罩休息，我從沒睡過一覺好的。我今天賺到的除了是我應得的薪酬外，更重要的是我擁有人生該有的生活質素。現在的老闆知道我很努力，特意多放了我一個星期假期，讓我今年能夠去4次旅行。

除此之外，我還找到了命中注定的另一半。人的生命並不只有工作，我從前就是過分努力，以致失去了生命的意義，但我現在已找到生活的平衡點。」

聽完後，我非常感恩，並為朋友的成就感到高興。她最大的成就不是當著名會計師樓的部門主管，而是成為人妻，享受家庭生活。希望每一位在職場拼搏的女強人想一想，除了工作，你有沒有想過自己喜歡怎樣的生活？在此，衷心祝福我的朋友蜜月愉快，生活安好。

星洲學者葉秀亮﹕政府錯失時機 樓市泡沫必爆

21-02-2013  明報

本身是香港人的新加坡南洋理工大學經濟系副教授葉秀亮，對港、星兩地的樓市素有研究。他認為，港府未能持續重錘出擊，每次市場都逐漸適應出招，對政府控制樓價失去信心，形成對樓價續漲的心理預期。

葉秀亮認為，香港政府已錯失控制樓市泡沫的良機，泡沫最終爆破可說無可避免，建議除非是首次買樓作自住用途的買家，否則投資者不應再入市。

自2009年以來，香港金管局先後5次出招，如收緊按揭、引入印花稅及買家印花稅等，但都無法阻擋樓價上升。中原城市指數由當年約70點，大升六成至近120點水平。每次政府出招打擊樓價，樓市只沉寂一時，隨後又復回升，甚至有「適應期」愈來愈短的迹象。

樓價大升方出招 引發恐慌性需求

葉秀亮認為，問題在於港府低估了控制泡沫的難度，每次都在樓價大升後才出手，未能「持續一波又一波地出招」。他指出，控制樓市泡沫的兩個最佳時機是 2009年下半年至2010年初，即美國首次量寬放水，以及梁振英政府剛上台、市場企望他能「落重藥」果斷制止樓市狂升之際。惟最終期望落空，多次出招失 效，市場亦出現對樓價續漲的心理預期，繼而引發了大量投機投資性、恐慌性需求。

他預計，樓市在最終泡沫爆破前仍會有一定升勢，因為環球股市尚有上升空間、美國經濟復蘇 ，利率將維持低位一段時間。最重要的是，發展商擁有強大定價及托價能力，能操縱樓市先急漲、輕微鞏固、再急漲的循環。泡沫爆破可謂無可避免，何時爆破則要 視乎何時出現足夠的負面因素「引爆」，基本上是愈早爆破，能所產的禍害則愈細。

買樓不如投資股市 地產股莫沾手

對於如何挽救，港府現時應修補銀行按揭方面的漏洞，包括限制二按、收緊最長年期的按揭等。必要時更應參考新加坡第七輪控制措施，擴展買家印花稅至首次置業都要徵3％稅，第二套房、第三套房則額外加7％及10％買家稅，對應按揭成數依次為最高八成、五成及四成。

泡沫爆破難免，故葉秀亮不建議買家現時入市，「除非你是首次置業自住，否則不應入市」。他認為環球股市仍有上升空間，港股亦能受惠上揚，建議準買家可考慮投資股市儲錢，但應避免地產股，卻可看好穩定股份如房產信託基金。另外，有能力者在亦可考慮趁低位在美國投資房地產。

見招拆招

長實突推葵涌「酒店房」 明言免雙辣稅 酒店奇招拆售即掀搶購 

19-02-2013  星島日報

 

Picture source from Ming Pao

政府連番出招令樓市降溫，發展商有見及此便見招拆招。突擊拆售酒店房間，以酒店契為賣點，以避開買賣交 易所涉政府雙辣招影響。首批「房間」入場價約三百四十萬元水平，較同區住宅低逾一成。發展商中午開價至傍晚，首批單位沽清，歷時僅數句鐘。現場所見吸引達 一千名準買家到場，往往出現十五客爭一盤熱況，甚至喚醒闊別多時的「師奶兵團」入市，令市場投資炒風又再度「撻 」。

新春期間發展商排隊推出新盤登場之際，大型發展商長實就打破過往傳統，罕有地拆售旗下葵涌雍澄軒酒店作為蛇年第一擊，將三百六十個酒店房間分拆出售，首批涉及六十五個單位，平均呎價五千二百三十六元，兩房入場費三百三十九萬四千元，較附近二手住宅低逾一成。

趙國雄：分拆出售利潤高

長實執行董事趙國雄昨午表示，拆售雍澄軒酒店屬集團「劃時代」投資產品計畫，由於該酒店屬商業項目，買家毋須繳付買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD），集團亦毋須改地契或補地價，不過，此安排與避開雙辣招無關，強調為市場提供嶄新選擇。

趙國雄再稱，現時暫無意分拆其他酒店出售，卻承認分拆出售可獲更多利潤，而該Horizon酒店系列亦暫擱置上市計畫。首推的有九成為連租約房 間，現時平均月租約一萬三千五百元，回報率料逾四厘。買家可做最高五成按揭，集團亦為有需要人士提供最高兩成二按，惟按揭貸款年期最多十五年。

一二按最高共做七成

對近日有小型旅行社出現「有客冇酒店住」的事件，趙氏更稱，集團推售酒店的消息甫傳出，即有兩家小型旅行社向集團查詢，並有意購入十多個房間自用，認為該類規模不大的旅行社缺乏競爭力，若擁有自家的酒店房間，能有助提升服務質素，對於本港整個旅遊業亦有裨益。

發展商首批單位昨晚七時正式於中環長江中心發售，現場所見，準買家入夜後陸續由代理陪同下到達銷售處，晚上人流擠滿地下電梯大堂，一度聚集逾千人，場面非常熾熱，發展商須出動保安及分流，準買家中包括少量操普通話人士，甚至有「師奶客」現身。

趙國雄昨晚約八時半補充稱，指首批六十五個房間已於約八時全數售罄，為集團套現超過兩億四千六百多萬元，集團相當滿意銷情，惟無意即時加推單位。談及進一步銷售安排，他就稱將於今日原價加推三十伙讓集團內部認購，餘下二百多個房間則未有定價，預計會迅速沽清。

家電齊買家即可收租

該項目房間由兩房至三房間隔，建築面積由六百多至逾九百方呎，實用率七成半，而買家購入房間時已包括家具及電器，買家可享即時收租回報。房間由酒店物管團隊負責管理，管理費每方呎為二點九元，水電費等則由房客負責。

是次屬長實首度拆售酒店房間出售，而集團旗下尚有三家同類酒店，包括紅磡海澄軒、海韻軒及海灣軒，酒店房間總數約四千八百多個，市場估值約二百 六十億元。有工商鋪代理透露，發展商以上述酒店作試點，按首日發售情況推算，發展商有望稍後再推拆售其他酒店房間，最快四月會有新一輪部署。

長實原定於昨日舉行一年一度新盤推售部署，發展商甚至已安排獅隊在場等候，進行舞獅賀新春活動。不過，當傳媒等候片刻後，即獲發展商通知要轉移陣地，可見集團為了推售該嶄新計畫，即席變陣。

恭喜發財！！SWEET！！

今年，應該好多人拎呢款糖去人地屋企拜年。XD

祝各位身體健康！大發特發！

Logic to live by

半百的士 塵封車場 業界疑囤積推高牌價 車行辯稱司機請假

04-02-2013  明報

 

 

地產商被指囤積住宅單位推高樓價，而牌價媲美太古城約600呎單位樓價的市區的士，亦出現疑似囤積現象。 本報偵查發現，多個政府停車場在大白天停泊了近半百輛閒置的士，它們逾半行車證仍有效，車身封塵，甚至車胎泄氣，有行內人不諱言，車行囤積的士現象已存在 多年，懷疑目的為營造的士短缺假象，藉此推高車租和牌價。但在停車場擺放10多輛封塵的士的忠誠車行否認囤積，辯稱司機因請假不開車，「停三幾天便鋪 塵」。

的士業內人士稱，上述情况僅冰山一角，「有車行早年被揭發在鄉郊地區長期擺放了600多部的士，被揭發後已不會太張揚，把的士轉而囤積到更偏僻的貨櫃場或廢車場，並且以帆布覆蓋，免得被人發現」。

記者兩訪原封不動 疑長期停泊

本報記者上周三及周四中午至下午時分，分別到多個政府停車場觀察，當中在油麻地、尖沙嘴、黃大仙，發現48部持有效行車證的市區的士長期停泊。記者再於上周五下午到訪上述停車場，發現所有封塵的士依然原封不動。

在油麻地停車場，1至5樓共泊有19輛的士，其中停泊在3樓的12輛的士，行車證並未過期，但當中11輛的車身鋪滿厚薄不一的灰塵，車窗上的積塵厚得看不清的士內部，有一輛右前輪車胎更泄氣至「跪低」，也有的士的行車證「剝落」跌在前座客位上。

尖沙嘴中間道停車場亦發現類似情况，在5至7樓共停泊了19輛的士，其中15輛積滿灰塵；而黃大仙雙鳳街停車場亦擺放了10輛的士，但的士相對較「光鮮」。單是計及25輛積塵的士，以每輛牌價695萬元計，市值便超過1.7億元。

10閒置的士同屬一車行

根據運輸署紀錄，上述積塵的士中，有10輛屬龍頭的士車行之一的忠誠車行及其關聯公司和人士，其餘則為個人或公司持有。行內人士指出，忠誠名下持有百多輛的士，而車行尚代辦的士投資、打理一條龍服務，估計由其管理的車隊逾千輛。

多名行內人士紛指出，多間車行囤積的士情况存在多年，政府停車場的士月租僅500元，成本極低，「車行雖少收萬多二萬元車租，但當的士短缺假象出現，推高車租，回報增加，牌價便會提高」。

身兼的士車行車主協會永遠會長的忠誠車行董事總經理鄭克和接受本報查詢時，拒透露旗下車隊數目。他否認車行囤積的士，並指這說法不公道，「我們管理那麼多的士，有司機請假不奇，部分車也要維修保養，停三幾天便鋪塵」。

車行解畫申加價﹕確保司機搵食

對於車行藉聯手申請加價推高車租和牌價的質疑，鄭克和並不認同，「車主心態是保障前線搵到食」，現時車資偏低，「幾個人搭的士，分分鐘比搭巴士還便 宜」，一旦成功加車資，司機可增加收入，「高質素高收費，司機走少轉，舒服一點，又可提供更優質的服務」，「確保司機可以搵食之餘，車主也有合理回報，幫 補保費和保養成本，照顧司機佔大份（收入）， 我們（車主）佔小份」。

鄭稱，一向鼓勵投資者看長線回報，最少持貨5至7年，而非短炒的士牌；現時牌價只是反映經濟狀况，由市場自動調節。

的士商會執委會主席黃保強表示，每部的士扣除維修和保險等成本，持有牌照的司機，每月實際收入僅約1萬至1.4萬元，按約700萬元牌價計算，回報率僅約1厘，「若計及每10年要換一次車，回報率則更低」。

梁錦松：樓市或重演八萬五 若供應增加實質利率回升

03-02-2013  明報

專財政司長曾俊華早前警告樓市轉趨熾熱，有需要時會再出招遏抑樓價，不過，在2001至03年樓市最低迷時期 擔任財政司長的現任黑石集團大中華區主席梁錦松，為本港樓市逆轉提出警示。梁錦松認為，若數年後住宅供應增加，而實質利率同時回升的話，有可能重蹈「八萬 五」推倒樓市的覆轍。他擔心本港樓市上升之勢隨時逆轉，「現在是頗嚴重的負實質利率，當這情况改變時，樓市就會轉向」。

消息：亦考慮離場機制

據了解，政府推出遏抑樓市措施時，亦有考慮如何確保在樓市轉向時有「離場」機制（見另稿）。另外，財政司長曾俊華籌備財政預算案時，則要研究是否在 預算案公布前推出新一輪遏抑樓巿措施，但消息指出，新措施無論如何都不會趕在農曆新年前公布。上月新加坡已出招，針對工廈徵收15％的賣家印花稅。

在最新一份《施政報告》，港府預示會增加住宅供應，預料數年後公、私營房屋供應量約為每年4.5萬至5萬伙，而市場預期美國聯儲局最快可能於明年開始加息，令本港樓市面臨「供應增、息口升」局面，與1998年樓市崩盤前夕的情景相似。

梁錦松昨日出席一個論壇後，被問及本港樓市會否重蹈「八萬五」覆轍時，表示「這個可能性是存在」。他解釋，「八萬五」政策增加住宅供應，並非推低樓市的唯一因素，實質利率急升才是罪魁禍首，「亞洲金融風暴襲擊香港，當年10月香港的利率一下子上升，息口升令樓市下跌」。

今年恐通脹加劇

美國聯儲局在2008年金融海嘯後，為了挽救當地疲弱的經濟，實行「印銀紙」及「零利率」的政策。梁錦松指出，全球中央銀行「印銀紙」，令貨幣貶值，資產價格推高，「當經濟開始穩定下來，銀行及市民有許多現金在手，一定會投資，屆時通脹重臨」。

他表示，當通脹上升，利息就會隨之而升，屆時對各項投資如股市、買樓等很有影響。他表示 ，本地通脹未必很快出現，但受內地影響很大，通脹加劇將是今年環球市場的最大風險。

「置業自住要計清楚」

梁錦松提醒市民，若是置業自住就要計清楚，如果是炒賣更要小心。他說，政府以「雙辣招」買家印花稅（BSD）及延長額外印花稅（SSD）打壓樓價，這是短期措施，需要時間才能見效。不過，儘管這些措施仍屬必要，但最終要視乎住宅供求。

另外，恒隆主席陳啟宗接受集團刊物訪問時透露，今年恒隆可能出售部分住宅單位，近幾個月政府的房地產政策，主要是不鼓勵外地人買樓，屬於短期需要， 亦是遏抑樓價手段。他說，政府增加房屋土地供應，相信會在未來一年時間在市場發揮相當作用，但是熱錢的湧入卻是特區政府不能控制的，「這是世界大環境、大 市場」。

陳啟宗：樓價走勢不悲觀

陳啟宗說，1998年亞洲金融危機期間，每日約有2萬億美元熱錢在全球市場流竄，時至今日，熱錢保守估計每日最少有10萬億，「『磚頭』最能保值， 香港人和中國人都不是傻的，他們看準大勢，都會買房地產。去哪裏買呢？香港是一個很好的地方，所以，對香港房地產的價格走勢毋須悲觀」。

2013年1月結算

2.5%正增長，好耐冇見過... 

恒生指數：23,729 按月  1,073

投資組合盈利(自2010年2月9日成立)： 2.5%

現金比率：56.7%

(連股息、定期到期利息)