2012年10月19日 星期五

樓市的周期

19-10-2012   AM730 (經濟人看世界 - 林本利) 

恒指的周期大約6至8年,平均是7年(扣除1997年的最高位)。97年大量資金流入香港慶祝回歸,可能影響到恒指的周期表現。至於樓市,由於缺乏類似恒指超過48年的歷史數據,較難量度樓市的周期,找出每個周期的最高位和最低位。政府差餉物業估價署和中原地產提供的樓價資料,沒有追溯至上世紀六十年代,故此要透過其他資料去找出樓市的周期。

根據馮邦彥所著的《香港地產業百年》,上世紀六十年代初,港英政府修訂建築物條例,削減地皮的建築面積,促使地產發展商在1966年新條例推行前,一窩蜂將舊樓拆卸重建,以求賺取更多利潤。一些中小型銀行對地產業前景過分樂觀,積極向地產商貸款。

在一片清拆舊樓重建的投資氣氛,樓價持續上升。新建單位由1961年的7,000多伙,急速上升至1964年超過20,000伙。1964年中,就在舊樓拆卸高峰期出現拆樓安全問題,令政府收緊條例,減慢地產商的拆樓和資金回收速度。個別倚靠銀行信貸的地產商無力還款,導致銀行資金不足,出現擠提情況。恒生銀行便在1965年初的銀行風潮中被滙豐所收購。故此樓市在這個周期最高位,應該大約在1964年至1965年初出現。

之後香港面對六七暴動和石油危機,直至1976年經濟才復甦。根據謝賢程所著的《香港房地產市場》,平均樓價由1976年的每方呎298元,一直上升至1981年的每方呎1,057元。之後才見頂回落,到1984年跌至每方呎598元,即下跌了44%。

自從中英政府簽署聯合聲明後,樓價持續攀升,到1997年達到另一個歷史高位。之後大幅回落,到2003年下跌近七成。故此,由1964/65年至1981年,樓市兩個周期的最高位相隔約16年,由1981年至1997年,兩個周期的最高位剛好又相隔約16年。最近中原指數突破1997年的歷史高位,不知樓市的最高位會否又是相隔約16年(即2013年前後)出現,之後便大幅回落。

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