)，並未親身經歷過九七金融風暴。九七年香港人的瘋癲程度，比零七年香港區的金融海嘯有過之而無不及，如果你響果時話樓市會跌，啲人會送你入『青山』，因為那時樓市一直係愈升愈有，無人見過啲樓會跌(跌咗都會升，所以跌係入貨的時候)。
脫苦海兄引用了一篇名為『香港 1997 ~ 2007 （特區十年史）』 的文章，小妹覺得可以此為戒，大家請緊記緊記歷史的教訓：
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13376740&extra=page%3D1
金融風暴前的炒風，大約是香港主權移交前九個月（九六年秋季）開始的。其時樓價已在不斷攀升，但升幅仍「勉強可以接受」，只是重回數年前的頂峰而已。可是九月開賣的兩個新樓盤──荃灣「愉景新城」和北角「港運城」，反應熱烈，被地產界美譽為「雙城記」。自此炒風從豪宅蔓延到中小型的普通單位，樓價如火箭般飆升，大大影響尋常家庭的置業計劃。
家下蔓延到居屋同公屋
不過炒賣一個單位，動輒需要兩、三百萬港元，所需資本不菲。於是投機者想出不少方法鑽空子，以減輕成本，其中一種叫炒賣「摩貨」。一般而言，單位交易需時至少一、兩個月（實際時間由買賣雙方確定），買家先付樓價的一成作按金，等到一、兩個月後賣家搬走了，才簽訂正式買賣合約，繳付餘下的九成餘額。於是一些資本不足的炒家，趁這一、兩個月左右的空檔炒賣，只付一成的按金，然後旋即在這段空檔內把單位轉售圖利。這種做法有點像投機市場裡的槓桿式買賣（炒賣「孖展」margin buying），所需資金大大降低，只需一成的訂金（二、三十萬），而這些瞬間轉售的單位就叫做「摩貨」。不過箇中風險不小，因為炒賣「摩貨」的條件不僅是樓價攀升，而且要升得夠快夠多，足以支付律師費、印花稅等開支。此外，樓市交投也要暢旺，好把「摩貨」脫手。
但畢竟花無百日紅，九七年底樓市泡沫爆破後，這類炒家（俗稱「確認人」）無法在一、兩個月的空檔期內找到新買家，當然也無力支付餘下的九成樓價，只好撻訂而回，一成按金化為烏有。若他們炒賣的是新樓的話，光賠訂金仍不能脫身，因為個別地產商（香港首富李嘉誠的長實集團）會入稟向這些炒家追討重新發售時的一切損失。舉個例說，炒家在樓市高峰期時以五十萬元訂金，向某大地產商買下一個價值五百萬的新單位，但炒家在泡沫爆破後支付不了餘下的九成，便只好撻訂，讓地產商收回單位和沒收五十萬。後來該單位只能賣出四百萬，那麼原先的炒家不只賠掉訂金，還要支付地產商再次發售時少賺的數十萬元，以及期內管理費等開支。
除了炒賣「摩貨」，還有一些投機者不炒樓，只「炒籌」。鑑於九十年代初的首輪炒樓風潮曾引來黑社會（俗稱「飲筒黨」、「白手套黨」等）霸頭位搶購新樓，於是地產商放棄排隊的做法，改用抽籤去區別買家揀樓的次序。一些炒家為了搶先選購單位，索性向抽到前列位置的人「買籌」，於是樓市出現「炒籌」的現象。據傳媒報導，這些籌號的價值數以十萬元計。雖然有人質疑「籌價」被刻意誇大，但誰也不敢否定有「炒籌」這回事。「炒籌者」無須真金白銀付出數百萬元去購入一個單位，只需數萬至數十萬元的登記費，便可碰碰運氣。抽中前列位置的話，「炒籌者」便可即時把揀樓權賣給置業者或炒家。抽不上前列的，亦可佯稱心水單位賣光了，悉數取回整筆登記費。於是「炒籌」形同買彩票賭運氣，幾乎是無本生利。九七年一月，曾有一萬多人排隊等候「入票」（交登記費的支票），認購位於將軍澳的新屋苑「東港城」。當中不少人是特意向公司請半天假，偷偷跑去「撈外快」的，逼得候任特首董建華翌日大聲疾呼，勸人不要心急去買樓。不過炒家只視為耳邊風，繼續炒個不亦樂乎。類似的情況在九七年六月的炎夏裡重演，兩萬人齊集銅鑼灣的世貿中心，從白天到深夜，等著「入票」「購買」在青衣的新樓盤「灝景灣」，人龍連綿半公里以上。
清明上河圖門票都有人排
除此之外，投機者還「發明」了藉空殼公司去炒樓，以逃避印花稅的「詭計」。只要炒家賣樓時把空殼公司的股份賣給另一位炒家，那麼該單位的擁有權依然屬於空殼公司，不曾變動過，從而躲避政府在物業交易時徵收的印花稅（買家跟賣家須各自繳付可高達十萬元的稅款）。眼見炒家如斯「猖狂」，稅務局遂於九七年決定以利得稅向這一類炒家追討炒樓的暴利。
炒風熾熱，地產商亦隨之起舞。九七年三月，「大好友」黃志祥的信和集團以一百一十多億破紀錄的價錢，買下市區邊緣的小西灣地皮（即今天的「藍灣半島」），業界估計落成後將會賣一萬元一呎，轟動全城。惟單位落成後泡沫爆破，發售時樓價早已暴跌，令信和虧損不少。然而這還不算瘋狂，一位名不經傳的婦人在七個月後的土地拍賣裡，面不改容地參與競投，並以高價奪走地皮。及後官員才發現她原是神經失常的普通市民，根本無錢買地，使該塊土地要重新拍賣。拍賣流產後不久，首輪金融風暴便抵達香港，股市大瀉，樓市跟著崩潰，給搶走地皮的地產商倖免了做冤大頭，多花了錢。
至於「紅籌風暴」，在股市上一度「喧賓奪主」，本地大企業（藍籌股）罕有地被冷落一旁。人們只顧炒賣紅籌股，令股市成交額在九七年八月幾乎天天創新高。就在八月廿六日當天，十大成交股份裡竟然沒有一家屬於恆生指數成份股，絕大部份都是具有中國背景的紅籌或國企股。
總括而言，在泡沫經濟下，一九九七年的香港人要多瘋狂有多瘋狂。有閒錢的人在樓市和股市中競逐暴利，甚至向紅酒打主意，炒賣一番。小市民則趁著「回歸熱」，搜購和收藏象徵英國殖民統治的大大小小物件，其中一名老翁在等候郵政局發售最後一批印上英女皇頭像的郵票時，在長長人龍中死去。鑄上女皇頭或因慶賀回歸而鑄有特別圖案的硬幣，也給全民收藏起來，鬧錢幣荒（當年尚未有「八達通」電子零錢）。最終人們連舊款的地鐵車票也不放過，扣住不放。即使沒有參與炒賣的普羅大眾，亦連續數月守候電視機前，天天「追擊」「睇真Ｄ」（看真點）粵劇名伶新馬師曾（鄧永祥）臨終和死後，其家人及親友「表演」搶奪遺產的「真人騷」。中小學生則爭著玩日本的「他媽哥池」（Tamagotchi），一塊兒在上課時偷偷飼養「電子雞」，懶理老師在授課。從九六年九月計起的秋冬春夏，整個社會好不熱鬧，是香港史上最荒誕的一年，彷彿印證西方老大掉牙的一句話：「上帝要你滅亡，必先使你瘋狂。」
搭車玩埃風，翻工玩ＦＢ，一樣旁若無人
※ ※ ※ ※
金融風暴過後，董建華政府即時面對一連串經濟難題－－如何振興經濟？怎樣解決守住聯繫匯率的代價（詳見第二章）？樓價已跌了一半，建屋大計還繼續嗎？
眾多問題中，董建華首要面對的是樓市大跌。其時不少市民對金融風暴期間股市和匯市的驚險感覺陌生，純粹認識了一個名叫索羅斯（George Soros）的國際「大鱷」，跑到香港來「搗亂」。市面只有零星擠提潮，「官鱷大戰」期間社會更是如常運作。可是樓市大起大跌卻對人們有切膚之痛，也觸動香港人的神經－－畢竟置業是不少人一生最大的投資，隨時把兩夫婦足足一半以上的收入拿去「供樓」（償還銀行樓宇貸款）。金融風暴前的兩輪炒風，已激起小市民強烈不滿，打工仔買不起房子，投機者卻把樓房丟空炒賣。於是有人在立法局門外放置「詐彈」（假炸彈）以示不滿，房屋司黃星華也收過恐嚇信。九六年底，董建華還未「當選」時，記者已在追問他和其他「候選人」的房屋政策。董建華就職以後，近半市民希望他在首份施政報告裡，優先處理樓價問題，遠遠拋離其他民生或政治議題。
其時社會提議兩類壓抑炒風的措施：一類是施行干預市場的政策，例如徵收物業增值稅等，阻延炒家入市或增加炒樓成本；另一類則是增加土地供應，紓緩供不應求的市場。前一類措施在港督彭定康面對首輪炒風時（九二至九四年）曾用過，惟其後樓市死灰復燃，成效受質疑。董建華則傾向第二類方法，趁著北京在主權移交後不再規限賣地數目，大量增加土地以打擊炒風。只是這個治本之道不能救近火，非得等待兩至三年的建屋期才見效，因此他上任前（九七年一月）曾勸戒市民不要心急買樓。
劇本一模一樣
無奈董建華口中的「非理性樓價」持續攀升，使等待接任的他急不及待繞過快要撤離的港英政府，競自宣佈委任梁振英擔任房屋政策小組召集人，準備上台後放手大幹。就在七月一日凌晨的就職典禮上，董建華宣佈日後被千夫所指的「八萬五」建屋宏圖－－未來十年之內，每年興建至少八萬五千個公私營住宅單位，並同時把市民自置居所比率，由五成增至七成。整整一百天後（十月八日），董建華宣讀首份施政報告，詳細列舉「八萬五」大計的指標，揚言：「我們有土地，有財源，有決心，有何理由做不到呢？」，做不了的話，將「有人要負責」。
首份施政報告公佈後，大多數市民頗滿意「八萬五」計劃，只有部份人抱怨大半年前聽從了他的呼籲，沒有急於買樓，結果眼巴巴看著樓價繼續飆漲，錯過「上車」的機會，為此董建華向公眾表示遺憾。輿論則認為「八萬五」算是溫和及恰當之舉，倒是質疑政府究竟有沒有能力執行這項大計，剎那間大興土木。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。一些人甚至在董建華宣讀完施政報告後，渾然不覺「八萬五」會打擊樓市，繼續排隊買新樓（炒樓？）。豈料半個月後，金融風暴驟然襲來，國際炒家如前所述那樣分途狙擊港元和股市，扯高利息。對利率十分敏感的樓市立即受牽連，泡沫被戳破。來不及躲避的炒家只好紛紛撻訂，蝕賣物業，地產商也大幅割價兜售新樓盤，使樓價嘩啦嘩啦的跌個不停，從此一蹶不振。
最初社會樂見高昂的樓價下挫，回到「合理的水平」（畢竟樓價六年內升了一倍半）。可是樓價不住下挫，逐漸使人感到不對勁。縱使民主黨的房屋事務發言人李永達覺得政府不應因「暫時的跌市」而放棄「八萬五」，但越來越多人質疑董建華應否繼續執行十年建屋大計。政府也進退失據，這邊廂官員公開聲言「八萬五」不變，公營房屋（包括居屋在內）依舊大規劃興建，數量一下子大增一倍多，那邊廂卻又生怕私人樓宇市場「硬著陸」，背道而馳地「托市」。政府先是取消拍賣中環添馬艦的黃金商業地段，繼而在九八年六月宣佈停止賣地九個月，以及停建夾屋。與此同時，政府不斷擴大資助市民置業貸款的名額，取消部份打擊炒樓的措施，並藉著「按揭擔保計劃」、准許地產商提供「二按」等，讓置業者付少點首期便可「入市」，誘使人們去買樓。
花了一連串功夫，加上地產商為勢所逼，爭相減價促銷以套回現金後，樓市終於在九八年底暫時穩住，只是樓價已經比一年多前的高峰期下瀉了一半。其時董建華不敢明言「八萬五」政策已在動搖，由打擊炒樓逐步改為「托市」。按照中央政策組顧問練乙錚日後揭露，董建華聽從了新聞統籌專員林瑞麟之言，不肯向公眾宣判「八萬五」已死，連下屬也懵然不知，最終鬧出風波來。ＯＯ年六月底，董建華被傳媒追問「八萬五」何去何從時，他才坦承早在九八年他已經不再提起「八萬五」，所以「八萬五」已經「不存在」了，登時惹來全城痛罵，責難他秘而不宣。一眾高官也錯愕不已，因為行政會議召集人、也是被外界認定為「八萬五」始作俑者的梁振英，數月前才說「八萬五」仍是長遠目標。事實上，政府在九九年居留權爭議時，曾明言一百多萬人湧來香港的話，便無法完成「八萬五」計劃的七成市民置業目標，足見政府內部也不知道董建華放棄了建屋大計。鬧出「不存在」事件後數天，梁振英還在堅持「八萬五」是長遠目標，另一名行政會議成員唐英年也替董建華辯護，指董建華在訪問中沒有說過「取消」二字，只是增加計劃彈性而已，結果要勞煩董建華再次申明「八萬五」真的「不存在」了。自此以後，董建華在房屋事務的權威蕩然無存，人人皆言特區政府的房屋政策混亂不堪，講一套做一套。
到了今天，「八萬五」已被香港人視為董建華任內頭號劣政，一輩子揹上摧殘樓市的罪名，下台數年仍有小學生在電視問答比賽中，把「八萬五」當作鴕鳥政策的同義詞。有人替董建華呼冤，說九七年十月的金融風暴才是樓市暴跌的元兇，董建華只是欠運地在風暴前夕，剛巧公佈「八萬五」大計而已。這種說法不無道理，既然過去的樓市是泡沫，即使董建華不公佈或施行建屋大計，泡沫早晚會爆破，而金融風暴扯高的三百厘利息正是戳破泡沫的一根刺。更何況地產商本身也趁著樓市熾熱多蓋樓房，使九九年起供應量倍增，樓價受壓。但這不等於說「八萬五」跟樓市崩潰毫不相干，當「外圍因素」把樓市泡沫戳破，那便是考驗董建華如何應對的歷史時刻。結果董建華在「托市」和壓抑樓價之間舉棋不定，不肯完全放棄建屋大計以穩住樓價，每次停止賣地和停售居屋只是維時數月「試試看」，要遲至Ｏ二年底才狠下決心實行「孫九招」。如此一來，樓價跌個不停，不少人嘗到樓市大跌的苦果，漸漸由支持「八萬五」打擊炒樓，轉為痛罵「八萬五」摧殘樓市。偏偏殘局未能收拾之餘，董建華沒有老實告訴市民和部下他打退了堂鼓，弄出「八萬五不提就不存在」的公關大災難，導致民間公憤，並賠掉整個政府的公信力。「不存在」這三字更不時被香港人拿來揶揄高官，哪怕董建華已經下台，人們還是照樣用「不存在」來諷刺特區政府虎頭蛇尾的處事方式。
今日死都要人幫佢地上車的人，他日又會點？
金融風暴前的炒風，大約是香港主權移交前九個月（九六年秋季）開始的。其時樓價已在不斷攀升，但升幅仍「勉強可以接受」，只是重回數年前的頂峰而已。可是九月開賣的兩個新樓盤──荃灣「愉景新城」和北角「港運城」，反應熱烈，被地產界美譽為「雙城記」。自此炒風從豪宅蔓延到中小型的普通單位，樓價如火箭般飆升，大大影響尋常家庭的置業計劃。
家下蔓延到居屋同公屋
不過炒賣一個單位，動輒需要兩、三百萬港元，所需資本不菲。於是投機者想出不少方法鑽空子，以減輕成本，其中一種叫炒賣「摩貨」。一般而言，單位交易需時至少一、兩個月（實際時間由買賣雙方確定），買家先付樓價的一成作按金，等到一、兩個月後賣家搬走了，才簽訂正式買賣合約，繳付餘下的九成餘額。於是一些資本不足的炒家，趁這一、兩個月左右的空檔炒賣，只付一成的按金，然後旋即在這段空檔內把單位轉售圖利。這種做法有點像投機市場裡的槓桿式買賣（炒賣「孖展」margin buying），所需資金大大降低，只需一成的訂金（二、三十萬），而這些瞬間轉售的單位就叫做「摩貨」。不過箇中風險不小，因為炒賣「摩貨」的條件不僅是樓價攀升，而且要升得夠快夠多，足以支付律師費、印花稅等開支。此外，樓市交投也要暢旺，好把「摩貨」脫手。
但畢竟花無百日紅，九七年底樓市泡沫爆破後，這類炒家（俗稱「確認人」）無法在一、兩個月的空檔期內找到新買家，當然也無力支付餘下的九成樓價，只好撻訂而回，一成按金化為烏有。若他們炒賣的是新樓的話，光賠訂金仍不能脫身，因為個別地產商（香港首富李嘉誠的長實集團）會入稟向這些炒家追討重新發售時的一切損失。舉個例說，炒家在樓市高峰期時以五十萬元訂金，向某大地產商買下一個價值五百萬的新單位，但炒家在泡沫爆破後支付不了餘下的九成，便只好撻訂，讓地產商收回單位和沒收五十萬。後來該單位只能賣出四百萬，那麼原先的炒家不只賠掉訂金，還要支付地產商再次發售時少賺的數十萬元，以及期內管理費等開支。
除了炒賣「摩貨」，還有一些投機者不炒樓，只「炒籌」。鑑於九十年代初的首輪炒樓風潮曾引來黑社會（俗稱「飲筒黨」、「白手套黨」等）霸頭位搶購新樓，於是地產商放棄排隊的做法，改用抽籤去區別買家揀樓的次序。一些炒家為了搶先選購單位，索性向抽到前列位置的人「買籌」，於是樓市出現「炒籌」的現象。據傳媒報導，這些籌號的價值數以十萬元計。雖然有人質疑「籌價」被刻意誇大，但誰也不敢否定有「炒籌」這回事。「炒籌者」無須真金白銀付出數百萬元去購入一個單位，只需數萬至數十萬元的登記費，便可碰碰運氣。抽中前列位置的話，「炒籌者」便可即時把揀樓權賣給置業者或炒家。抽不上前列的，亦可佯稱心水單位賣光了，悉數取回整筆登記費。於是「炒籌」形同買彩票賭運氣，幾乎是無本生利。九七年一月，曾有一萬多人排隊等候「入票」（交登記費的支票），認購位於將軍澳的新屋苑「東港城」。當中不少人是特意向公司請半天假，偷偷跑去「撈外快」的，逼得候任特首董建華翌日大聲疾呼，勸人不要心急去買樓。不過炒家只視為耳邊風，繼續炒個不亦樂乎。類似的情況在九七年六月的炎夏裡重演，兩萬人齊集銅鑼灣的世貿中心，從白天到深夜，等著「入票」「購買」在青衣的新樓盤「灝景灣」，人龍連綿半公里以上。
清明上河圖門票都有人排
除此之外，投機者還「發明」了藉空殼公司去炒樓，以逃避印花稅的「詭計」。只要炒家賣樓時把空殼公司的股份賣給另一位炒家，那麼該單位的擁有權依然屬於空殼公司，不曾變動過，從而躲避政府在物業交易時徵收的印花稅（買家跟賣家須各自繳付可高達十萬元的稅款）。眼見炒家如斯「猖狂」，稅務局遂於九七年決定以利得稅向這一類炒家追討炒樓的暴利。
炒風熾熱，地產商亦隨之起舞。九七年三月，「大好友」黃志祥的信和集團以一百一十多億破紀錄的價錢，買下市區邊緣的小西灣地皮（即今天的「藍灣半島」），業界估計落成後將會賣一萬元一呎，轟動全城。惟單位落成後泡沫爆破，發售時樓價早已暴跌，令信和虧損不少。然而這還不算瘋狂，一位名不經傳的婦人在七個月後的土地拍賣裡，面不改容地參與競投，並以高價奪走地皮。及後官員才發現她原是神經失常的普通市民，根本無錢買地，使該塊土地要重新拍賣。拍賣流產後不久，首輪金融風暴便抵達香港，股市大瀉，樓市跟著崩潰，給搶走地皮的地產商倖免了做冤大頭，多花了錢。
至於「紅籌風暴」，在股市上一度「喧賓奪主」，本地大企業（藍籌股）罕有地被冷落一旁。人們只顧炒賣紅籌股，令股市成交額在九七年八月幾乎天天創新高。就在八月廿六日當天，十大成交股份裡竟然沒有一家屬於恆生指數成份股，絕大部份都是具有中國背景的紅籌或國企股。
總括而言，在泡沫經濟下，一九九七年的香港人要多瘋狂有多瘋狂。有閒錢的人在樓市和股市中競逐暴利，甚至向紅酒打主意，炒賣一番。小市民則趁著「回歸熱」，搜購和收藏象徵英國殖民統治的大大小小物件，其中一名老翁在等候郵政局發售最後一批印上英女皇頭像的郵票時，在長長人龍中死去。鑄上女皇頭或因慶賀回歸而鑄有特別圖案的硬幣，也給全民收藏起來，鬧錢幣荒（當年尚未有「八達通」電子零錢）。最終人們連舊款的地鐵車票也不放過，扣住不放。即使沒有參與炒賣的普羅大眾，亦連續數月守候電視機前，天天「追擊」「睇真Ｄ」（看真點）粵劇名伶新馬師曾（鄧永祥）臨終和死後，其家人及親友「表演」搶奪遺產的「真人騷」。中小學生則爭著玩日本的「他媽哥池」（Tamagotchi），一塊兒在上課時偷偷飼養「電子雞」，懶理老師在授課。從九六年九月計起的秋冬春夏，整個社會好不熱鬧，是香港史上最荒誕的一年，彷彿印證西方老大掉牙的一句話：「上帝要你滅亡，必先使你瘋狂。」
搭車玩埃風，翻工玩ＦＢ，一樣旁若無人
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金融風暴過後，董建華政府即時面對一連串經濟難題－－如何振興經濟？怎樣解決守住聯繫匯率的代價（詳見第二章）？樓價已跌了一半，建屋大計還繼續嗎？
眾多問題中，董建華首要面對的是樓市大跌。其時不少市民對金融風暴期間股市和匯市的驚險感覺陌生，純粹認識了一個名叫索羅斯（George Soros）的國際「大鱷」，跑到香港來「搗亂」。市面只有零星擠提潮，「官鱷大戰」期間社會更是如常運作。可是樓市大起大跌卻對人們有切膚之痛，也觸動香港人的神經－－畢竟置業是不少人一生最大的投資，隨時把兩夫婦足足一半以上的收入拿去「供樓」（償還銀行樓宇貸款）。金融風暴前的兩輪炒風，已激起小市民強烈不滿，打工仔買不起房子，投機者卻把樓房丟空炒賣。於是有人在立法局門外放置「詐彈」（假炸彈）以示不滿，房屋司黃星華也收過恐嚇信。九六年底，董建華還未「當選」時，記者已在追問他和其他「候選人」的房屋政策。董建華就職以後，近半市民希望他在首份施政報告裡，優先處理樓價問題，遠遠拋離其他民生或政治議題。
其時社會提議兩類壓抑炒風的措施：一類是施行干預市場的政策，例如徵收物業增值稅等，阻延炒家入市或增加炒樓成本；另一類則是增加土地供應，紓緩供不應求的市場。前一類措施在港督彭定康面對首輪炒風時（九二至九四年）曾用過，惟其後樓市死灰復燃，成效受質疑。董建華則傾向第二類方法，趁著北京在主權移交後不再規限賣地數目，大量增加土地以打擊炒風。只是這個治本之道不能救近火，非得等待兩至三年的建屋期才見效，因此他上任前（九七年一月）曾勸戒市民不要心急買樓。
劇本一模一樣
無奈董建華口中的「非理性樓價」持續攀升，使等待接任的他急不及待繞過快要撤離的港英政府，競自宣佈委任梁振英擔任房屋政策小組召集人，準備上台後放手大幹。就在七月一日凌晨的就職典禮上，董建華宣佈日後被千夫所指的「八萬五」建屋宏圖－－未來十年之內，每年興建至少八萬五千個公私營住宅單位，並同時把市民自置居所比率，由五成增至七成。整整一百天後（十月八日），董建華宣讀首份施政報告，詳細列舉「八萬五」大計的指標，揚言：「我們有土地，有財源，有決心，有何理由做不到呢？」，做不了的話，將「有人要負責」。
首份施政報告公佈後，大多數市民頗滿意「八萬五」計劃，只有部份人抱怨大半年前聽從了他的呼籲，沒有急於買樓，結果眼巴巴看著樓價繼續飆漲，錯過「上車」的機會，為此董建華向公眾表示遺憾。輿論則認為「八萬五」算是溫和及恰當之舉，倒是質疑政府究竟有沒有能力執行這項大計，剎那間大興土木。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。一些人甚至在董建華宣讀完施政報告後，渾然不覺「八萬五」會打擊樓市，繼續排隊買新樓（炒樓？）。豈料半個月後，金融風暴驟然襲來，國際炒家如前所述那樣分途狙擊港元和股市，扯高利息。對利率十分敏感的樓市立即受牽連，泡沫被戳破。來不及躲避的炒家只好紛紛撻訂，蝕賣物業，地產商也大幅割價兜售新樓盤，使樓價嘩啦嘩啦的跌個不停，從此一蹶不振。
最初社會樂見高昂的樓價下挫，回到「合理的水平」（畢竟樓價六年內升了一倍半）。可是樓價不住下挫，逐漸使人感到不對勁。縱使民主黨的房屋事務發言人李永達覺得政府不應因「暫時的跌市」而放棄「八萬五」，但越來越多人質疑董建華應否繼續執行十年建屋大計。政府也進退失據，這邊廂官員公開聲言「八萬五」不變，公營房屋（包括居屋在內）依舊大規劃興建，數量一下子大增一倍多，那邊廂卻又生怕私人樓宇市場「硬著陸」，背道而馳地「托市」。政府先是取消拍賣中環添馬艦的黃金商業地段，繼而在九八年六月宣佈停止賣地九個月，以及停建夾屋。與此同時，政府不斷擴大資助市民置業貸款的名額，取消部份打擊炒樓的措施，並藉著「按揭擔保計劃」、准許地產商提供「二按」等，讓置業者付少點首期便可「入市」，誘使人們去買樓。
花了一連串功夫，加上地產商為勢所逼，爭相減價促銷以套回現金後，樓市終於在九八年底暫時穩住，只是樓價已經比一年多前的高峰期下瀉了一半。其時董建華不敢明言「八萬五」政策已在動搖，由打擊炒樓逐步改為「托市」。按照中央政策組顧問練乙錚日後揭露，董建華聽從了新聞統籌專員林瑞麟之言，不肯向公眾宣判「八萬五」已死，連下屬也懵然不知，最終鬧出風波來。ＯＯ年六月底，董建華被傳媒追問「八萬五」何去何從時，他才坦承早在九八年他已經不再提起「八萬五」，所以「八萬五」已經「不存在」了，登時惹來全城痛罵，責難他秘而不宣。一眾高官也錯愕不已，因為行政會議召集人、也是被外界認定為「八萬五」始作俑者的梁振英，數月前才說「八萬五」仍是長遠目標。事實上，政府在九九年居留權爭議時，曾明言一百多萬人湧來香港的話，便無法完成「八萬五」計劃的七成市民置業目標，足見政府內部也不知道董建華放棄了建屋大計。鬧出「不存在」事件後數天，梁振英還在堅持「八萬五」是長遠目標，另一名行政會議成員唐英年也替董建華辯護，指董建華在訪問中沒有說過「取消」二字，只是增加計劃彈性而已，結果要勞煩董建華再次申明「八萬五」真的「不存在」了。自此以後，董建華在房屋事務的權威蕩然無存，人人皆言特區政府的房屋政策混亂不堪，講一套做一套。
到了今天，「八萬五」已被香港人視為董建華任內頭號劣政，一輩子揹上摧殘樓市的罪名，下台數年仍有小學生在電視問答比賽中，把「八萬五」當作鴕鳥政策的同義詞。有人替董建華呼冤，說九七年十月的金融風暴才是樓市暴跌的元兇，董建華只是欠運地在風暴前夕，剛巧公佈「八萬五」大計而已。這種說法不無道理，既然過去的樓市是泡沫，即使董建華不公佈或施行建屋大計，泡沫早晚會爆破，而金融風暴扯高的三百厘利息正是戳破泡沫的一根刺。更何況地產商本身也趁著樓市熾熱多蓋樓房，使九九年起供應量倍增，樓價受壓。但這不等於說「八萬五」跟樓市崩潰毫不相干，當「外圍因素」把樓市泡沫戳破，那便是考驗董建華如何應對的歷史時刻。結果董建華在「托市」和壓抑樓價之間舉棋不定，不肯完全放棄建屋大計以穩住樓價，每次停止賣地和停售居屋只是維時數月「試試看」，要遲至Ｏ二年底才狠下決心實行「孫九招」。如此一來，樓價跌個不停，不少人嘗到樓市大跌的苦果，漸漸由支持「八萬五」打擊炒樓，轉為痛罵「八萬五」摧殘樓市。偏偏殘局未能收拾之餘，董建華沒有老實告訴市民和部下他打退了堂鼓，弄出「八萬五不提就不存在」的公關大災難，導致民間公憤，並賠掉整個政府的公信力。「不存在」這三字更不時被香港人拿來揶揄高官，哪怕董建華已經下台，人們還是照樣用「不存在」來諷刺特區政府虎頭蛇尾的處事方式。
今日死都要人幫佢地上車的人，他日又會點？
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