恒生指數：
23,035 按月 
28
28
(一)連組合內現金計: 
1.0%
1.0%
(二)不連組合內現金計: 1.6%
1.6%
(連股息及定期到期利息)
| 投資組合 | 31/12/2010 | |
| 建設銀行 | 939 | 14.69% |
| 中國移動 | 941 | 12.72% |
| 中國人壽 | 2628 | 14.11% |
| 科聯系統 | 46 | 1.44% |
| 比亞迪 | 1121 | 9.77% |
| SOHO中國 | 410 | 4.79% |
| 晨鳴紙業 | 1812 | 4.37% |
| 現金 | 38.11% |
2010年12月31日 星期五
2010年12月30日 星期四
2010周年回顧：支持我繼續持有的原因
近日心絮不寧，對股市的上上落落感到不安，昨晚對自己的投資策略及持貨作一個簡單的檢視，以後對自己有懷疑，便找這篇來看看，提醒自己的原則。
1. 投資原則：
自己對看公司管理層的管治能力及公司的發展前景較有把握，經常找尋公司有關的新聞資料加以分析。目標公司應為：對本業發展有抱負及遠見，作為行業的先驅者的，業務單一容易理解，財務資料清晰，公司透明度高，有穩定盈利，但不一定是立刻大賺，因行業有周期的 (立刻大賺的股票也貴)。
2. 持貨現況：
3. 持貨的基本因素(主菜)：
要以老闆的心態持貨 (老闆唔會日日睇股價......)
除了科聯外，其他的全部是中資股。中國經濟穩步增長，這些都是受惠的公司。
大籃籌為穩健之選，佔組合40%，建行及中移動均有3%以上的息率。
公司有好的管理層，較可信的財務資料。其中很欣賞比亞迪及SOHO中國的老闆對行業的發展很有遠見。
買入股票的價值唔算喺cigar butt的價錢..... 但也不是高價，不能時時要求自己在最低買然後高沽..... 股神都唔得.....
4. 持貨的技術因素(甜品)：
技術分析比較唔可靠，人為因素較多，但可作參考。
1995年至今的大走勢還valid的，宜家唔喺最平，都唔喺最貴，剛剛響兩條平衡線嘅中間，一般回落過後唔會無端端響中間跌噃落去。
另外，50天線剛剛升穿250天線，一般都唔會立刻又跌穿，利好因素繼續有。
5. 持貨的經濟因素：
經濟因素同技術分析一樣較難預測。
美國狂泵水保經濟，歐洲債務纏身，得噃啲新興國家如中國、印度及巴西經濟有增長，引至通脹升溫，資產泡沫，股市樓市都會上升。
比亞迪(1211)2011年盈利超粗略估計
比亞迪首九個月營業額345.02億人民幣，按年增加30.88%；錄得純利增長4.02%至24.33億元。單計第三季，營業額維持102億元，純利僅得1200萬元，按年大跌99%，每股盈利0.01元。
樂觀預測：
比亞迪2009年全年每股盈利為2.0151，2010年首三季增長4.02%，假設全年純利增長3%，2010年每股盈利估計為2.076，現價大約$40，2010年估計PE=19
較壞打算：
第三季每股盈利為0.01元，中期每股盈利為1.2169元，假設第三及第四季每股盈利同樣為0.01元，全年估計盈利=1.2169+0.02=1.2369，現價大約$40，2010年估計PE=32.3
(以上純屬個人意見，請各位自行作出買賣的判斷)
2010年12月29日 星期三
成功的敵人就是自己
誰是成功的敵人? 遠在天邊 近在眼前!
你估下, 估中冇獎. 因為成功的敵人就是自己.
人不能成功，不能將自己的理想變成事實，關鍵就是由一開始便相信一切事情都是無可能的！
大部分人都習慣將焦點放在自己的局限之上，而不是將一切的焦點放在可能性和信念之上。他們往往就是因為認為自己的能力不逮、自覺有所局限，所以就阻止自己向前進，不敢相信自己會有成功的一天。當大家慣性地運用負面思維去思考，或者只思考一些不切實際的事情，甚至完全不作出任何思考，便不會有勇氣為夢想向前，每天都只懂得原地踏步，這根本就是浪費青春，因為你從未曾嘗試仔細地去將你的夢想分析，想想如何去達成，為自己創造成功的基本條件。另一個相反的情況，可能是你將第一個夢想定得太過高，沒有認真及謙虛地去評估自己，而事實卻是你現階段的能力並沒有足夠的條件去將夢想達成，但又不願意腳踏實地一步一步向前行，結果，當然亦只有失敗收場。這些都是成功的最大敵人！
如果我們希望夢想成真，第一件事，就是要每日每夜不斷地去思考，想想自己的夢想如何才能成真，了解當中所需要的條件，並且要不斷地自我對話、跟自己內心的靈魂去溝通，嘗試找出達成你夢想最基本的「第一步」。
「態度決定命運」，這就是成功的第二個重點。不同的人有不同的態度，好的態度便會創造優質的未來及前途。只要在你希望達成的願望上放上專注力與毅力，抱着先苦後甜、延遲享樂的心態，從基礎與基本功做起，那任何事情都有可能發生。要知道「台上一分鐘，台下十年功」，擁有良好的態度便是成功的「第二步」。
最後一個決定夢想能否成真的關鍵因素，就是「朋友」。試想想：如果你終日只與一群沒有理智、沒有理想、沒有能力兼沒有抱負的朋友混在一起，你又怎能跳出思想上的框框呢？又怎會嘗試去思考如何才能夠鶴立雞群呢？所以，你要試着找一些好的朋友，令到你對生命有正面及不一樣的觀點，從中你亦可以發現到自己的問題所在。要交到好的朋友，並不一定要讀好的大學，更不需要在上流社會周旋才可以認識到，其實最好的朋友，往往就在身邊。
只要透過閱讀，參考一些成功人士的故事，分析一些成功的案例和失敗的例子，學習書本裏的智慧並作自我啟蒙，這便已是你最好、最能幫助你成長與成功的朋友。求人不如求己，成功的關鍵最重要是相信自己是有條件的，亦要深信一切事情只要透過學習、透過改變、透過努力是必定可以取得成功。
只要你擁有一顆不願妥協的心靈、抱着一種可以令自己不斷向前的上進心，並謹記當中的關鍵就是由基本功一步一步做起，再加上身邊朋友及透過閱讀得來的智慧，將夢想變為事實其實一點也不困難！
2010年12月20日 星期一
上市陷阱 一切都是老千的安排
其實上市公司中都不乏被"投資金融機構"教壞嘅老闆，教佢地點樣上市集資，跟住不務正業玩財技，或者攞公司啲錢去買股票等等......，見倒呢類型嘅股票都要快啲調頭走.....
向毒品公司說不，向惡夢說不！
我有一位認識了超過十年的客戶，這十年來，我眼見他在國內的公司由三百人的小廠，變成三千人的大廠、由小屋搬大屋、亦由中小企東主，變身上市公司主席。我可以說是見證着他的變遷。
一個月前他來電，說希望將手頭上的七輛汽車立刻變賣套現。細問下才得知，他已陷入嚴重財困，將會一無所有，而事情都是由當天認識了數位從事金融顧問的朋友開始。他說：「七年前在飯局上，我認識了數名自稱金融家的朋友，他們說可以協助我的公司上市，但是當時我明白要安排公司上市將會是『一闊三大』，單是上市前的開支已過千萬，所以根本沒有這個打算。
「但是那位金融家跟我說：『因為你公司實力雄厚，所以我們『免費』幫你安排上市，只要你在公司上市之前，用成本價將部分股份轉售給我們，那就已經足夠了。』我計過數，只要公司的操控權還在自己身上，既然有人願意包銷上市前的部分股份，又何樂而不為？絕不能錯失機會吧！當我打好這如意算盤後，上市的安排亦一切順利，我也與他結成好友，更覺自己終於遇上伯樂！
「後來，那位金融朋友更介紹我去炒樓炒股票，短短半年便已經賺了二億元，相反，做廠時日捱夜捱，一年的利潤也只得四千萬。錢又怎會嫌多？既然炒賣的錢那麼容易賺，我便將做廠賺到的錢都拿去投資，希望三年內可以賺個十二至十八億。
「那時我開始沉迷炒樓，問銀行借錢也很容易，因上市公司是不需要個人擔保。於是身邊出現了許多banker，他們有如酒吧的知客，天天上來求我借錢，我也愈借愈多，愈炒愈紅，卻沒有察覺到樓市的起與跌，只不過是一個循環。
「隨着樓市下跌，我不單止將賺回來的錢『輸突』，工廠在營運上也開始出現周轉問題。於是那位『伯樂』又再出現，他說：『你可以將你的上市公司按給我們，這樣你便可以有錢周轉，但只是有一個條款：如果你公司的股價跌多於20%，我便會要求你還錢，如果你不還錢，我更可以沒收你抵押的上市公司殼。』
「當時我盤算過後，相信自己的公司品牌及實力足以穩定股價，加上自己仍是一名大股東，股價沒可能出現多於20%的波動，風險並不高，於是我便押了公司的『殼』給那位金融家。怎料兩個月後，市場突然流傳我公司『唔掂』，股價更在主板上直插30%！那時我完全不能理解，但為了不想破產，亦明白『留得青山在，哪怕無柴燒』的道理，便惟有將自己上市公司的殼急賣套現還債。我相信那位金融家也做了我第三次伯樂，因他的資金打救了我，令我避過破產危機。
「可是今天我終於知道，原來由提議將公司上市、知客般的銀行家、市場謠傳及股價直插等各種事情，都是他巧妙安排的！由他哄我上市開始，早已洞悉我整間公司及財務上的實力，亦清楚當中是有利可圖，因為只要我成功上市，在聯交所掛了牌，單是這個殼也值一億元！
「後來他跟我打好關係後，便教我炒樓、買Accumulator，令我不務正業，而我也因貪念沒有收手，那便正中下懷。同一時間，他在市場上不斷用低價吸納我公司的部分股份，儲了貨，到時機成熟，便趁我病，攞我命，將我的股價壓低，迫使我要按照借貸條款，將數十年的心血雙手奉送！到了今天我已一無所有，全都只因當天一個『貪』字！」
一個人的成與敗，都是在於對「貪念」的自我管理。希望各位中小企僱主或做實務生意的人，看過我朋友的經歷後，請警惕自己，小心行事，不要被「貪」字所迷惑！
2010年12月3日 星期五
Book 咗 VR 啦!
等咗半年，終於今日book倒VR，VR喺芬蘭嘅火車，要出發前兩個月先book得，我book咗一個cabin，喺新款果隻火車，有upper deck嘅，cabin內有shower同洗手間，唔使走出去方便....
Continue...北歐尋幽記 DAY 1：赫爾辛基 (Helsinki)
2010年11月30日 星期二
2010年11月結算
恒生指數：
23,007 按月 89
89
(一)連組合內現金計: 2.2%
2.2%
(二)不連組合內現金計: 4.2%
4.2%
(連股息及定期到期利息)
| 投資組合 | 30/11/2010 | |
| 建設銀行 | 939 | 14.22% |
| 中國移動 | 941 | 12.70% |
| 中國人壽 | 2628 | 10.60% |
| 科聯系統 | 46 | 1.40% |
| 比亞迪 | 1121 | 5.10% |
| SOHO中國 | 410 | 4.80% |
| 晨鳴紙業 | 1812 | 3.70% |
| 現金 | 47.48% |
*於11月23日注入新資金
2010年11月29日 星期一
點先可以平常心??
2010年的操作一直不錯，由二月入建行，到中移動、中人壽因「壞」消息大跌而吸納，都做得唔錯，人棄我取。
但自股市升至24,900後剛回落，我就開始入貨，入到宜家個市22,800，共跌了2,100點。入多咗約兩成的股票，有D仲跌緊4-5%，呢個唔係我想要嘅入市操作。(之前定嘅策略應該喺跌夠升噃啲先入....)
呢兩個禮拜心情好差，怪自己太早入市.....
情緒低落，跟住又怪自己EQ唔好，情緒仲更加低落......
成日想瞓覺.... 咩嘢都無興趣...
回想自己點解咁心急，一跌就入？
- 謝清海話半年會上28,000點，當時已24,500，我持貨得35-40%，怕錯失賺錢機會... 衰貪心!!
- SOHO中國及神鳴那時都喺PE15倍或以下，唔太貴.... (宜家蝕緊4-5%)
- 朋友個個都話我持貨太少，應該入..... 這個真喺信得太太太錯!!! 人哋唔喺你，講完自己都要諗吓適唔適合你!!!
- 見朋友09年買股票，一入就幾廿萬，仲話賺少咗幾萬.... 跟住諗，自己次次雞仔注，賺得太少.... (衰妒忌，扺死!)
宜家愈睇得多人哋嘅意見或新聞就愈驚，例如巴菲特第三季增持現金..... 曹生話多大型IPO就似見頂等等......
錯誤好似一次又次咁重複，大升時太過樂觀，跌嘅時候太驚，成日覺得自己做錯...
宜家個組合平均PE15.2倍，年息3.34%，其實不錯.....
但個心總喺怕蝕，唔想輸錢.... 成日覺得自己無用，買股票多年平均都無賺過
自問好用心去學投資，又唔喺短線賭徒.....
點解成績都仲喺咁差????? 天呀!!!!!!!!!!
2010年11月21日 星期日
人民日報解讀：存款準備金率為何一月兩調
2010年11月21日 13:04:01 來源： 人民網-人民日報
“短短一個月內兩次上調準備金率，這樣的上調頻率自1985年法定存款準備金率統一以來尚屬首次。據估算，此次存款準備金率上調0.5個百分點後，央行可一次性凍結銀行體係流動性3000多億元，算上上次準備金率調整，共凍結流動性6000多億元。
●一個月兩次上調，自1985年以來尚屬首次
●可凍結流動性3000多億元
●金融機構的存款準備金率達到18%的歷史高位
11月19日晚間，央行宣布，從11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第五次全面提高存款準備金率，此時距上次宣布上調存款準備金率僅9天。
“短短一個月內兩次上調準備金率，這樣的上調頻率自1985年法定存款準備金率統一以來尚屬首次。”對外經貿大學金融學院院長丁志傑說。
意在加大流動性管理力度，減輕通脹壓力
近期，通脹陰影悄然襲來。10月份CPI超預期上漲4.4%，創下兩年來的新高。
“當前物價上漲的重要原因之一就是流動性過多”，丁志傑分析，近兩年銀行信貸投放較多，加之中國由于經濟增長較快、人民幣升值，吸引了逐利資本的持續流入，這樣一來，整個社會的流動性十分充裕。美國實行新一輪量化寬松貨幣政策，誘發國內通脹預期進一步抬頭，使本已過多的流動性迅速轉化為現實的支付能力和購買力。
“一個典型的現象就是貨幣流通速度正在加快。時下，存款出現活期化現象，儲蓄也在流出銀行體係，10月份住戶存款減少了7003億元”，丁志傑說，“而這使通脹壓力明顯加大”。
據估算，此次存款準備金率上調0.5個百分點後，央行可一次性凍結銀行體係流動性3000多億元，算上上次準備金率調整，共凍結流動性6000多億元。專家認為，一月兩調準備金率，意在加大流動性管理力度，減少銀行可貸資金、適度調控貨幣信貸投放，從而有利于減輕通脹壓力。
央行調控可能以數量型工具為主，但也不能排除未來加息的可能性
這一次，為何選擇上調存款準備金率而不是許多人預期的加息？
中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇認為，動用存款準備金率工具能“立竿見影”地回收過多的流動性，而加息雖然也能抑制通脹，但在人民幣升值的背景下，加息可能會增加套利空間，從而加大“熱錢”流入的壓力。
“近期滬深股市連續下跌。我個人認為，也可能考慮到宏觀調控政策對股市的影響，使管理層選擇了存款準備金率工具。”丁志傑坦言。
“這次上調存款準備金率，表明央行的金融調控可能以數量型工具為主，但也不能因此而排除未來加息的可能性”，郭田勇說，“因為負利率的長期存在，會帶來儲蓄搬家等後果，將加大通脹壓力和資產泡沫風險”。
此次上調後，金融機構的存款準備金率已突破17.5%的歷史紀錄，達到18%的歷史高位。如果算上差別化上調存款準備金率，一些大型金融機構的準備金率已高達18.5%至19%。準備金率這麼高，會不會影響商業銀行的利潤？
“準備金率提高後，銀行可貸資金雖然少了，但由于流動性收緊，貸款利率上浮幅度和范圍將擴大，從而擴大存貸款利差，使銀行能‘以價補量’，對衝準備金率上調對利潤的不利影響，因此對商業銀行經營的影響不大。”丁志傑說。
對股市的衝擊不會像上次那樣猛烈，更多體現在心理層面上
央行上次提高準備金率的第二天，出于對物價走高及貨幣政策未來走向的擔憂，滬深股市衝高回落，並在此後幾個交易日內持續下挫，市場對政策收縮已提前作出反應。有市場人士認為，此次準備金率上調並沒有超出市場預期，盡管可能對市場產生負面影響，但衝擊力不會像上次那樣猛烈。
在我國金融體係內，股市流動性與銀行流動性分屬不同領域，股市流動性以客戶保證金為主，其變動與投資者對市場走勢的預期有關，不會直接受到準備金率調整的影響。因此，此次準備金率上調對股市的影響更多地體現在心理層面上。
不過，業內人士也認為，應關注緊縮政策連續出臺的累積效應。從近一個多月的情況看，先是差別化地提高了6家銀行的準備金率，接著又上調存貸款利率0.25個百分點，此後又兩次全面提高準備金率。如果未來緊縮政策繼續保持這種趨向，可能會在某一時點產生明顯效應，從而影響到股市的資金供給。
尋找極光之旅準備篇 -- 往愛沙尼亞船票
因為Turku (土庫) 的姆明世界無開，轉去新興的Tallin (Estonia)，果道有中古時代的建築物，個old town好靚，好期待！！
Helsinki To Tallin, Estonia
上周(17/11)襯Eur跌買咗由HESINKI往TALLIN, ESTONIA的船票，搭Lindaline
個樣同去澳門啲船一樣，78.6EUR雙人即日來回
Blog友 Natalie好好! 搵倒個website講遊Tallin的，仲有埋Helsinki唔同port的資料(大家小心.... Helsinki有好多port..... Linda line 是 South harbour大家可以去以下website睇吓，係Port of Helsinki的專頁：
Tallin (Medieval Old Town)
計劃去Medieval old town行，去Olde Hansa食晚餐
Continue...北歐尋幽記 DAY 1：赫爾辛基 (Helsinki)
2010年11月11日 星期四
本年第四次上調存款準備金率 凍結銀行3,504億
據新京報報道，央行昨晚宣布，自11月16日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來，第四次統一上調存款準備金率。
此次上調後，一般金融機構的存款準備金率將達到17.5%。意味著銀行在吸收100元存款之後，要上交17.5元給央行，那麼銀行可用於放貸的資金僅為82.5元。
按照央行10月份公布的數據人民幣存款餘額70.09萬億元計算，此次上調存款準備金率0.5個百分點，將凍結資金3504.5億元。
2010年11月8日 星期一
轉載: Recall 1997凶兆──今時同唔同往日?
我想，我們這年輕的一代(yes, i am....
)，並未親身經歷過九七金融風暴。九七年香港人的瘋癲程度，比零七年香港區的金融海嘯有過之而無不及，如果你響果時話樓市會跌，啲人會送你入『青山』，因為那時樓市一直係愈升愈有，無人見過啲樓會跌(跌咗都會升，所以跌係入貨的時候)。
)，並未親身經歷過九七金融風暴。九七年香港人的瘋癲程度，比零七年香港區的金融海嘯有過之而無不及，如果你響果時話樓市會跌，啲人會送你入『青山』，因為那時樓市一直係愈升愈有，無人見過啲樓會跌(跌咗都會升，所以跌係入貨的時候)。
脫苦海兄引用了一篇名為『香港 1997 ~ 2007 （特區十年史）』 的文章，小妹覺得可以此為戒，大家請緊記緊記歷史的教訓：
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13376740&extra=page%3D1
金融風暴前的炒風，大約是香港主權移交前九個月（九六年秋季）開始的。其時樓價已在不斷攀升，但升幅仍「勉強可以接受」，只是重回數年前的頂峰而已。可是九月開賣的兩個新樓盤──荃灣「愉景新城」和北角「港運城」，反應熱烈，被地產界美譽為「雙城記」。自此炒風從豪宅蔓延到中小型的普通單位，樓價如火箭般飆升，大大影響尋常家庭的置業計劃。
家下蔓延到居屋同公屋
不過炒賣一個單位，動輒需要兩、三百萬港元，所需資本不菲。於是投機者想出不少方法鑽空子，以減輕成本，其中一種叫炒賣「摩貨」。一般而言，單位交易需時至少一、兩個月（實際時間由買賣雙方確定），買家先付樓價的一成作按金，等到一、兩個月後賣家搬走了，才簽訂正式買賣合約，繳付餘下的九成餘額。於是一些資本不足的炒家，趁這一、兩個月左右的空檔炒賣，只付一成的按金，然後旋即在這段空檔內把單位轉售圖利。這種做法有點像投機市場裡的槓桿式買賣（炒賣「孖展」margin buying），所需資金大大降低，只需一成的訂金（二、三十萬），而這些瞬間轉售的單位就叫做「摩貨」。不過箇中風險不小，因為炒賣「摩貨」的條件不僅是樓價攀升，而且要升得夠快夠多，足以支付律師費、印花稅等開支。此外，樓市交投也要暢旺，好把「摩貨」脫手。
但畢竟花無百日紅，九七年底樓市泡沫爆破後，這類炒家（俗稱「確認人」）無法在一、兩個月的空檔期內找到新買家，當然也無力支付餘下的九成樓價，只好撻訂而回，一成按金化為烏有。若他們炒賣的是新樓的話，光賠訂金仍不能脫身，因為個別地產商（香港首富李嘉誠的長實集團）會入稟向這些炒家追討重新發售時的一切損失。舉個例說，炒家在樓市高峰期時以五十萬元訂金，向某大地產商買下一個價值五百萬的新單位，但炒家在泡沫爆破後支付不了餘下的九成，便只好撻訂，讓地產商收回單位和沒收五十萬。後來該單位只能賣出四百萬，那麼原先的炒家不只賠掉訂金，還要支付地產商再次發售時少賺的數十萬元，以及期內管理費等開支。
除了炒賣「摩貨」，還有一些投機者不炒樓，只「炒籌」。鑑於九十年代初的首輪炒樓風潮曾引來黑社會（俗稱「飲筒黨」、「白手套黨」等）霸頭位搶購新樓，於是地產商放棄排隊的做法，改用抽籤去區別買家揀樓的次序。一些炒家為了搶先選購單位，索性向抽到前列位置的人「買籌」，於是樓市出現「炒籌」的現象。據傳媒報導，這些籌號的價值數以十萬元計。雖然有人質疑「籌價」被刻意誇大，但誰也不敢否定有「炒籌」這回事。「炒籌者」無須真金白銀付出數百萬元去購入一個單位，只需數萬至數十萬元的登記費，便可碰碰運氣。抽中前列位置的話，「炒籌者」便可即時把揀樓權賣給置業者或炒家。抽不上前列的，亦可佯稱心水單位賣光了，悉數取回整筆登記費。於是「炒籌」形同買彩票賭運氣，幾乎是無本生利。九七年一月，曾有一萬多人排隊等候「入票」（交登記費的支票），認購位於將軍澳的新屋苑「東港城」。當中不少人是特意向公司請半天假，偷偷跑去「撈外快」的，逼得候任特首董建華翌日大聲疾呼，勸人不要心急去買樓。不過炒家只視為耳邊風，繼續炒個不亦樂乎。類似的情況在九七年六月的炎夏裡重演，兩萬人齊集銅鑼灣的世貿中心，從白天到深夜，等著「入票」「購買」在青衣的新樓盤「灝景灣」，人龍連綿半公里以上。
清明上河圖門票都有人排
除此之外，投機者還「發明」了藉空殼公司去炒樓，以逃避印花稅的「詭計」。只要炒家賣樓時把空殼公司的股份賣給另一位炒家，那麼該單位的擁有權依然屬於空殼公司，不曾變動過，從而躲避政府在物業交易時徵收的印花稅（買家跟賣家須各自繳付可高達十萬元的稅款）。眼見炒家如斯「猖狂」，稅務局遂於九七年決定以利得稅向這一類炒家追討炒樓的暴利。
炒風熾熱，地產商亦隨之起舞。九七年三月，「大好友」黃志祥的信和集團以一百一十多億破紀錄的價錢，買下市區邊緣的小西灣地皮（即今天的「藍灣半島」），業界估計落成後將會賣一萬元一呎，轟動全城。惟單位落成後泡沫爆破，發售時樓價早已暴跌，令信和虧損不少。然而這還不算瘋狂，一位名不經傳的婦人在七個月後的土地拍賣裡，面不改容地參與競投，並以高價奪走地皮。及後官員才發現她原是神經失常的普通市民，根本無錢買地，使該塊土地要重新拍賣。拍賣流產後不久，首輪金融風暴便抵達香港，股市大瀉，樓市跟著崩潰，給搶走地皮的地產商倖免了做冤大頭，多花了錢。
至於「紅籌風暴」，在股市上一度「喧賓奪主」，本地大企業（藍籌股）罕有地被冷落一旁。人們只顧炒賣紅籌股，令股市成交額在九七年八月幾乎天天創新高。就在八月廿六日當天，十大成交股份裡竟然沒有一家屬於恆生指數成份股，絕大部份都是具有中國背景的紅籌或國企股。
總括而言，在泡沫經濟下，一九九七年的香港人要多瘋狂有多瘋狂。有閒錢的人在樓市和股市中競逐暴利，甚至向紅酒打主意，炒賣一番。小市民則趁著「回歸熱」，搜購和收藏象徵英國殖民統治的大大小小物件，其中一名老翁在等候郵政局發售最後一批印上英女皇頭像的郵票時，在長長人龍中死去。鑄上女皇頭或因慶賀回歸而鑄有特別圖案的硬幣，也給全民收藏起來，鬧錢幣荒（當年尚未有「八達通」電子零錢）。最終人們連舊款的地鐵車票也不放過，扣住不放。即使沒有參與炒賣的普羅大眾，亦連續數月守候電視機前，天天「追擊」「睇真Ｄ」（看真點）粵劇名伶新馬師曾（鄧永祥）臨終和死後，其家人及親友「表演」搶奪遺產的「真人騷」。中小學生則爭著玩日本的「他媽哥池」（Tamagotchi），一塊兒在上課時偷偷飼養「電子雞」，懶理老師在授課。從九六年九月計起的秋冬春夏，整個社會好不熱鬧，是香港史上最荒誕的一年，彷彿印證西方老大掉牙的一句話：「上帝要你滅亡，必先使你瘋狂。」
搭車玩埃風，翻工玩ＦＢ，一樣旁若無人
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金融風暴過後，董建華政府即時面對一連串經濟難題－－如何振興經濟？怎樣解決守住聯繫匯率的代價（詳見第二章）？樓價已跌了一半，建屋大計還繼續嗎？
眾多問題中，董建華首要面對的是樓市大跌。其時不少市民對金融風暴期間股市和匯市的驚險感覺陌生，純粹認識了一個名叫索羅斯（George Soros）的國際「大鱷」，跑到香港來「搗亂」。市面只有零星擠提潮，「官鱷大戰」期間社會更是如常運作。可是樓市大起大跌卻對人們有切膚之痛，也觸動香港人的神經－－畢竟置業是不少人一生最大的投資，隨時把兩夫婦足足一半以上的收入拿去「供樓」（償還銀行樓宇貸款）。金融風暴前的兩輪炒風，已激起小市民強烈不滿，打工仔買不起房子，投機者卻把樓房丟空炒賣。於是有人在立法局門外放置「詐彈」（假炸彈）以示不滿，房屋司黃星華也收過恐嚇信。九六年底，董建華還未「當選」時，記者已在追問他和其他「候選人」的房屋政策。董建華就職以後，近半市民希望他在首份施政報告裡，優先處理樓價問題，遠遠拋離其他民生或政治議題。
其時社會提議兩類壓抑炒風的措施：一類是施行干預市場的政策，例如徵收物業增值稅等，阻延炒家入市或增加炒樓成本；另一類則是增加土地供應，紓緩供不應求的市場。前一類措施在港督彭定康面對首輪炒風時（九二至九四年）曾用過，惟其後樓市死灰復燃，成效受質疑。董建華則傾向第二類方法，趁著北京在主權移交後不再規限賣地數目，大量增加土地以打擊炒風。只是這個治本之道不能救近火，非得等待兩至三年的建屋期才見效，因此他上任前（九七年一月）曾勸戒市民不要心急買樓。
劇本一模一樣
無奈董建華口中的「非理性樓價」持續攀升，使等待接任的他急不及待繞過快要撤離的港英政府，競自宣佈委任梁振英擔任房屋政策小組召集人，準備上台後放手大幹。就在七月一日凌晨的就職典禮上，董建華宣佈日後被千夫所指的「八萬五」建屋宏圖－－未來十年之內，每年興建至少八萬五千個公私營住宅單位，並同時把市民自置居所比率，由五成增至七成。整整一百天後（十月八日），董建華宣讀首份施政報告，詳細列舉「八萬五」大計的指標，揚言：「我們有土地，有財源，有決心，有何理由做不到呢？」，做不了的話，將「有人要負責」。
首份施政報告公佈後，大多數市民頗滿意「八萬五」計劃，只有部份人抱怨大半年前聽從了他的呼籲，沒有急於買樓，結果眼巴巴看著樓價繼續飆漲，錯過「上車」的機會，為此董建華向公眾表示遺憾。輿論則認為「八萬五」算是溫和及恰當之舉，倒是質疑政府究竟有沒有能力執行這項大計，剎那間大興土木。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。一些人甚至在董建華宣讀完施政報告後，渾然不覺「八萬五」會打擊樓市，繼續排隊買新樓（炒樓？）。豈料半個月後，金融風暴驟然襲來，國際炒家如前所述那樣分途狙擊港元和股市，扯高利息。對利率十分敏感的樓市立即受牽連，泡沫被戳破。來不及躲避的炒家只好紛紛撻訂，蝕賣物業，地產商也大幅割價兜售新樓盤，使樓價嘩啦嘩啦的跌個不停，從此一蹶不振。
最初社會樂見高昂的樓價下挫，回到「合理的水平」（畢竟樓價六年內升了一倍半）。可是樓價不住下挫，逐漸使人感到不對勁。縱使民主黨的房屋事務發言人李永達覺得政府不應因「暫時的跌市」而放棄「八萬五」，但越來越多人質疑董建華應否繼續執行十年建屋大計。政府也進退失據，這邊廂官員公開聲言「八萬五」不變，公營房屋（包括居屋在內）依舊大規劃興建，數量一下子大增一倍多，那邊廂卻又生怕私人樓宇市場「硬著陸」，背道而馳地「托市」。政府先是取消拍賣中環添馬艦的黃金商業地段，繼而在九八年六月宣佈停止賣地九個月，以及停建夾屋。與此同時，政府不斷擴大資助市民置業貸款的名額，取消部份打擊炒樓的措施，並藉著「按揭擔保計劃」、准許地產商提供「二按」等，讓置業者付少點首期便可「入市」，誘使人們去買樓。
花了一連串功夫，加上地產商為勢所逼，爭相減價促銷以套回現金後，樓市終於在九八年底暫時穩住，只是樓價已經比一年多前的高峰期下瀉了一半。其時董建華不敢明言「八萬五」政策已在動搖，由打擊炒樓逐步改為「托市」。按照中央政策組顧問練乙錚日後揭露，董建華聽從了新聞統籌專員林瑞麟之言，不肯向公眾宣判「八萬五」已死，連下屬也懵然不知，最終鬧出風波來。ＯＯ年六月底，董建華被傳媒追問「八萬五」何去何從時，他才坦承早在九八年他已經不再提起「八萬五」，所以「八萬五」已經「不存在」了，登時惹來全城痛罵，責難他秘而不宣。一眾高官也錯愕不已，因為行政會議召集人、也是被外界認定為「八萬五」始作俑者的梁振英，數月前才說「八萬五」仍是長遠目標。事實上，政府在九九年居留權爭議時，曾明言一百多萬人湧來香港的話，便無法完成「八萬五」計劃的七成市民置業目標，足見政府內部也不知道董建華放棄了建屋大計。鬧出「不存在」事件後數天，梁振英還在堅持「八萬五」是長遠目標，另一名行政會議成員唐英年也替董建華辯護，指董建華在訪問中沒有說過「取消」二字，只是增加計劃彈性而已，結果要勞煩董建華再次申明「八萬五」真的「不存在」了。自此以後，董建華在房屋事務的權威蕩然無存，人人皆言特區政府的房屋政策混亂不堪，講一套做一套。
到了今天，「八萬五」已被香港人視為董建華任內頭號劣政，一輩子揹上摧殘樓市的罪名，下台數年仍有小學生在電視問答比賽中，把「八萬五」當作鴕鳥政策的同義詞。有人替董建華呼冤，說九七年十月的金融風暴才是樓市暴跌的元兇，董建華只是欠運地在風暴前夕，剛巧公佈「八萬五」大計而已。這種說法不無道理，既然過去的樓市是泡沫，即使董建華不公佈或施行建屋大計，泡沫早晚會爆破，而金融風暴扯高的三百厘利息正是戳破泡沫的一根刺。更何況地產商本身也趁著樓市熾熱多蓋樓房，使九九年起供應量倍增，樓價受壓。但這不等於說「八萬五」跟樓市崩潰毫不相干，當「外圍因素」把樓市泡沫戳破，那便是考驗董建華如何應對的歷史時刻。結果董建華在「托市」和壓抑樓價之間舉棋不定，不肯完全放棄建屋大計以穩住樓價，每次停止賣地和停售居屋只是維時數月「試試看」，要遲至Ｏ二年底才狠下決心實行「孫九招」。如此一來，樓價跌個不停，不少人嘗到樓市大跌的苦果，漸漸由支持「八萬五」打擊炒樓，轉為痛罵「八萬五」摧殘樓市。偏偏殘局未能收拾之餘，董建華沒有老實告訴市民和部下他打退了堂鼓，弄出「八萬五不提就不存在」的公關大災難，導致民間公憤，並賠掉整個政府的公信力。「不存在」這三字更不時被香港人拿來揶揄高官，哪怕董建華已經下台，人們還是照樣用「不存在」來諷刺特區政府虎頭蛇尾的處事方式。
今日死都要人幫佢地上車的人，他日又會點？
金融風暴前的炒風，大約是香港主權移交前九個月（九六年秋季）開始的。其時樓價已在不斷攀升，但升幅仍「勉強可以接受」，只是重回數年前的頂峰而已。可是九月開賣的兩個新樓盤──荃灣「愉景新城」和北角「港運城」，反應熱烈，被地產界美譽為「雙城記」。自此炒風從豪宅蔓延到中小型的普通單位，樓價如火箭般飆升，大大影響尋常家庭的置業計劃。
家下蔓延到居屋同公屋
不過炒賣一個單位，動輒需要兩、三百萬港元，所需資本不菲。於是投機者想出不少方法鑽空子，以減輕成本，其中一種叫炒賣「摩貨」。一般而言，單位交易需時至少一、兩個月（實際時間由買賣雙方確定），買家先付樓價的一成作按金，等到一、兩個月後賣家搬走了，才簽訂正式買賣合約，繳付餘下的九成餘額。於是一些資本不足的炒家，趁這一、兩個月左右的空檔炒賣，只付一成的按金，然後旋即在這段空檔內把單位轉售圖利。這種做法有點像投機市場裡的槓桿式買賣（炒賣「孖展」margin buying），所需資金大大降低，只需一成的訂金（二、三十萬），而這些瞬間轉售的單位就叫做「摩貨」。不過箇中風險不小，因為炒賣「摩貨」的條件不僅是樓價攀升，而且要升得夠快夠多，足以支付律師費、印花稅等開支。此外，樓市交投也要暢旺，好把「摩貨」脫手。
但畢竟花無百日紅，九七年底樓市泡沫爆破後，這類炒家（俗稱「確認人」）無法在一、兩個月的空檔期內找到新買家，當然也無力支付餘下的九成樓價，只好撻訂而回，一成按金化為烏有。若他們炒賣的是新樓的話，光賠訂金仍不能脫身，因為個別地產商（香港首富李嘉誠的長實集團）會入稟向這些炒家追討重新發售時的一切損失。舉個例說，炒家在樓市高峰期時以五十萬元訂金，向某大地產商買下一個價值五百萬的新單位，但炒家在泡沫爆破後支付不了餘下的九成，便只好撻訂，讓地產商收回單位和沒收五十萬。後來該單位只能賣出四百萬，那麼原先的炒家不只賠掉訂金，還要支付地產商再次發售時少賺的數十萬元，以及期內管理費等開支。
除了炒賣「摩貨」，還有一些投機者不炒樓，只「炒籌」。鑑於九十年代初的首輪炒樓風潮曾引來黑社會（俗稱「飲筒黨」、「白手套黨」等）霸頭位搶購新樓，於是地產商放棄排隊的做法，改用抽籤去區別買家揀樓的次序。一些炒家為了搶先選購單位，索性向抽到前列位置的人「買籌」，於是樓市出現「炒籌」的現象。據傳媒報導，這些籌號的價值數以十萬元計。雖然有人質疑「籌價」被刻意誇大，但誰也不敢否定有「炒籌」這回事。「炒籌者」無須真金白銀付出數百萬元去購入一個單位，只需數萬至數十萬元的登記費，便可碰碰運氣。抽中前列位置的話，「炒籌者」便可即時把揀樓權賣給置業者或炒家。抽不上前列的，亦可佯稱心水單位賣光了，悉數取回整筆登記費。於是「炒籌」形同買彩票賭運氣，幾乎是無本生利。九七年一月，曾有一萬多人排隊等候「入票」（交登記費的支票），認購位於將軍澳的新屋苑「東港城」。當中不少人是特意向公司請半天假，偷偷跑去「撈外快」的，逼得候任特首董建華翌日大聲疾呼，勸人不要心急去買樓。不過炒家只視為耳邊風，繼續炒個不亦樂乎。類似的情況在九七年六月的炎夏裡重演，兩萬人齊集銅鑼灣的世貿中心，從白天到深夜，等著「入票」「購買」在青衣的新樓盤「灝景灣」，人龍連綿半公里以上。
清明上河圖門票都有人排
除此之外，投機者還「發明」了藉空殼公司去炒樓，以逃避印花稅的「詭計」。只要炒家賣樓時把空殼公司的股份賣給另一位炒家，那麼該單位的擁有權依然屬於空殼公司，不曾變動過，從而躲避政府在物業交易時徵收的印花稅（買家跟賣家須各自繳付可高達十萬元的稅款）。眼見炒家如斯「猖狂」，稅務局遂於九七年決定以利得稅向這一類炒家追討炒樓的暴利。
炒風熾熱，地產商亦隨之起舞。九七年三月，「大好友」黃志祥的信和集團以一百一十多億破紀錄的價錢，買下市區邊緣的小西灣地皮（即今天的「藍灣半島」），業界估計落成後將會賣一萬元一呎，轟動全城。惟單位落成後泡沫爆破，發售時樓價早已暴跌，令信和虧損不少。然而這還不算瘋狂，一位名不經傳的婦人在七個月後的土地拍賣裡，面不改容地參與競投，並以高價奪走地皮。及後官員才發現她原是神經失常的普通市民，根本無錢買地，使該塊土地要重新拍賣。拍賣流產後不久，首輪金融風暴便抵達香港，股市大瀉，樓市跟著崩潰，給搶走地皮的地產商倖免了做冤大頭，多花了錢。
至於「紅籌風暴」，在股市上一度「喧賓奪主」，本地大企業（藍籌股）罕有地被冷落一旁。人們只顧炒賣紅籌股，令股市成交額在九七年八月幾乎天天創新高。就在八月廿六日當天，十大成交股份裡竟然沒有一家屬於恆生指數成份股，絕大部份都是具有中國背景的紅籌或國企股。
總括而言，在泡沫經濟下，一九九七年的香港人要多瘋狂有多瘋狂。有閒錢的人在樓市和股市中競逐暴利，甚至向紅酒打主意，炒賣一番。小市民則趁著「回歸熱」，搜購和收藏象徵英國殖民統治的大大小小物件，其中一名老翁在等候郵政局發售最後一批印上英女皇頭像的郵票時，在長長人龍中死去。鑄上女皇頭或因慶賀回歸而鑄有特別圖案的硬幣，也給全民收藏起來，鬧錢幣荒（當年尚未有「八達通」電子零錢）。最終人們連舊款的地鐵車票也不放過，扣住不放。即使沒有參與炒賣的普羅大眾，亦連續數月守候電視機前，天天「追擊」「睇真Ｄ」（看真點）粵劇名伶新馬師曾（鄧永祥）臨終和死後，其家人及親友「表演」搶奪遺產的「真人騷」。中小學生則爭著玩日本的「他媽哥池」（Tamagotchi），一塊兒在上課時偷偷飼養「電子雞」，懶理老師在授課。從九六年九月計起的秋冬春夏，整個社會好不熱鬧，是香港史上最荒誕的一年，彷彿印證西方老大掉牙的一句話：「上帝要你滅亡，必先使你瘋狂。」
搭車玩埃風，翻工玩ＦＢ，一樣旁若無人
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金融風暴過後，董建華政府即時面對一連串經濟難題－－如何振興經濟？怎樣解決守住聯繫匯率的代價（詳見第二章）？樓價已跌了一半，建屋大計還繼續嗎？
眾多問題中，董建華首要面對的是樓市大跌。其時不少市民對金融風暴期間股市和匯市的驚險感覺陌生，純粹認識了一個名叫索羅斯（George Soros）的國際「大鱷」，跑到香港來「搗亂」。市面只有零星擠提潮，「官鱷大戰」期間社會更是如常運作。可是樓市大起大跌卻對人們有切膚之痛，也觸動香港人的神經－－畢竟置業是不少人一生最大的投資，隨時把兩夫婦足足一半以上的收入拿去「供樓」（償還銀行樓宇貸款）。金融風暴前的兩輪炒風，已激起小市民強烈不滿，打工仔買不起房子，投機者卻把樓房丟空炒賣。於是有人在立法局門外放置「詐彈」（假炸彈）以示不滿，房屋司黃星華也收過恐嚇信。九六年底，董建華還未「當選」時，記者已在追問他和其他「候選人」的房屋政策。董建華就職以後，近半市民希望他在首份施政報告裡，優先處理樓價問題，遠遠拋離其他民生或政治議題。
其時社會提議兩類壓抑炒風的措施：一類是施行干預市場的政策，例如徵收物業增值稅等，阻延炒家入市或增加炒樓成本；另一類則是增加土地供應，紓緩供不應求的市場。前一類措施在港督彭定康面對首輪炒風時（九二至九四年）曾用過，惟其後樓市死灰復燃，成效受質疑。董建華則傾向第二類方法，趁著北京在主權移交後不再規限賣地數目，大量增加土地以打擊炒風。只是這個治本之道不能救近火，非得等待兩至三年的建屋期才見效，因此他上任前（九七年一月）曾勸戒市民不要心急買樓。
劇本一模一樣
無奈董建華口中的「非理性樓價」持續攀升，使等待接任的他急不及待繞過快要撤離的港英政府，競自宣佈委任梁振英擔任房屋政策小組召集人，準備上台後放手大幹。就在七月一日凌晨的就職典禮上，董建華宣佈日後被千夫所指的「八萬五」建屋宏圖－－未來十年之內，每年興建至少八萬五千個公私營住宅單位，並同時把市民自置居所比率，由五成增至七成。整整一百天後（十月八日），董建華宣讀首份施政報告，詳細列舉「八萬五」大計的指標，揚言：「我們有土地，有財源，有決心，有何理由做不到呢？」，做不了的話，將「有人要負責」。
首份施政報告公佈後，大多數市民頗滿意「八萬五」計劃，只有部份人抱怨大半年前聽從了他的呼籲，沒有急於買樓，結果眼巴巴看著樓價繼續飆漲，錯過「上車」的機會，為此董建華向公眾表示遺憾。輿論則認為「八萬五」算是溫和及恰當之舉，倒是質疑政府究竟有沒有能力執行這項大計，剎那間大興土木。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。一些人甚至在董建華宣讀完施政報告後，渾然不覺「八萬五」會打擊樓市，繼續排隊買新樓（炒樓？）。豈料半個月後，金融風暴驟然襲來，國際炒家如前所述那樣分途狙擊港元和股市，扯高利息。對利率十分敏感的樓市立即受牽連，泡沫被戳破。來不及躲避的炒家只好紛紛撻訂，蝕賣物業，地產商也大幅割價兜售新樓盤，使樓價嘩啦嘩啦的跌個不停，從此一蹶不振。
最初社會樂見高昂的樓價下挫，回到「合理的水平」（畢竟樓價六年內升了一倍半）。可是樓價不住下挫，逐漸使人感到不對勁。縱使民主黨的房屋事務發言人李永達覺得政府不應因「暫時的跌市」而放棄「八萬五」，但越來越多人質疑董建華應否繼續執行十年建屋大計。政府也進退失據，這邊廂官員公開聲言「八萬五」不變，公營房屋（包括居屋在內）依舊大規劃興建，數量一下子大增一倍多，那邊廂卻又生怕私人樓宇市場「硬著陸」，背道而馳地「托市」。政府先是取消拍賣中環添馬艦的黃金商業地段，繼而在九八年六月宣佈停止賣地九個月，以及停建夾屋。與此同時，政府不斷擴大資助市民置業貸款的名額，取消部份打擊炒樓的措施，並藉著「按揭擔保計劃」、准許地產商提供「二按」等，讓置業者付少點首期便可「入市」，誘使人們去買樓。
花了一連串功夫，加上地產商為勢所逼，爭相減價促銷以套回現金後，樓市終於在九八年底暫時穩住，只是樓價已經比一年多前的高峰期下瀉了一半。其時董建華不敢明言「八萬五」政策已在動搖，由打擊炒樓逐步改為「托市」。按照中央政策組顧問練乙錚日後揭露，董建華聽從了新聞統籌專員林瑞麟之言，不肯向公眾宣判「八萬五」已死，連下屬也懵然不知，最終鬧出風波來。ＯＯ年六月底，董建華被傳媒追問「八萬五」何去何從時，他才坦承早在九八年他已經不再提起「八萬五」，所以「八萬五」已經「不存在」了，登時惹來全城痛罵，責難他秘而不宣。一眾高官也錯愕不已，因為行政會議召集人、也是被外界認定為「八萬五」始作俑者的梁振英，數月前才說「八萬五」仍是長遠目標。事實上，政府在九九年居留權爭議時，曾明言一百多萬人湧來香港的話，便無法完成「八萬五」計劃的七成市民置業目標，足見政府內部也不知道董建華放棄了建屋大計。鬧出「不存在」事件後數天，梁振英還在堅持「八萬五」是長遠目標，另一名行政會議成員唐英年也替董建華辯護，指董建華在訪問中沒有說過「取消」二字，只是增加計劃彈性而已，結果要勞煩董建華再次申明「八萬五」真的「不存在」了。自此以後，董建華在房屋事務的權威蕩然無存，人人皆言特區政府的房屋政策混亂不堪，講一套做一套。
到了今天，「八萬五」已被香港人視為董建華任內頭號劣政，一輩子揹上摧殘樓市的罪名，下台數年仍有小學生在電視問答比賽中，把「八萬五」當作鴕鳥政策的同義詞。有人替董建華呼冤，說九七年十月的金融風暴才是樓市暴跌的元兇，董建華只是欠運地在風暴前夕，剛巧公佈「八萬五」大計而已。這種說法不無道理，既然過去的樓市是泡沫，即使董建華不公佈或施行建屋大計，泡沫早晚會爆破，而金融風暴扯高的三百厘利息正是戳破泡沫的一根刺。更何況地產商本身也趁著樓市熾熱多蓋樓房，使九九年起供應量倍增，樓價受壓。但這不等於說「八萬五」跟樓市崩潰毫不相干，當「外圍因素」把樓市泡沫戳破，那便是考驗董建華如何應對的歷史時刻。結果董建華在「托市」和壓抑樓價之間舉棋不定，不肯完全放棄建屋大計以穩住樓價，每次停止賣地和停售居屋只是維時數月「試試看」，要遲至Ｏ二年底才狠下決心實行「孫九招」。如此一來，樓價跌個不停，不少人嘗到樓市大跌的苦果，漸漸由支持「八萬五」打擊炒樓，轉為痛罵「八萬五」摧殘樓市。偏偏殘局未能收拾之餘，董建華沒有老實告訴市民和部下他打退了堂鼓，弄出「八萬五不提就不存在」的公關大災難，導致民間公憤，並賠掉整個政府的公信力。「不存在」這三字更不時被香港人拿來揶揄高官，哪怕董建華已經下台，人們還是照樣用「不存在」來諷刺特區政府虎頭蛇尾的處事方式。
今日死都要人幫佢地上車的人，他日又會點？
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