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A036-039 | 專題報道
A036-039 | 專題報道
有「地產界預言家」之稱的SOHO中國（00410）董事長潘石屹，是內地房地產業界的風雲人物。近月內地房地產成交量大增，他的看法卻並不樂觀︰「樓市距離回暖仍有一段時間。」
去年眼見內地樓價一路滑落，潘石屹採取「冬眠」策略——甚麼都不做；經過一輪養精蓄銳後，他說將會重新就位，於今年大舉收購。
港人對潘石屹的瞭解並不深，但被內地人稱為「老潘」的他，其言論在內地房地產界卻有舉足輕重的地位。只要「老潘」說一句，定必引來市場廣泛關注及討論。香港傳媒與潘石屹訪問的機會不多，早前遇上他來港，本刊記者隨即邀約他訪問。
內地樓市正歷漫長冬天
這天相約「老潘」在金鐘某酒店的Coffee Shop會面。貴為上市公司掌舵人，潘石屹出了名性格平易近人，但對市場走勢的見解卻偏偏大唱反調。當近月內地住宅成交量大增，樓市似有回暖跡象，多家發展商表示樓市已走出穀底，潘石屹卻反指樓市仍在寒冬，記者直截了當問他何以有此見解？
「現在距離回暖仍有一段時間……最寒冬的時候在去年中旬，當時的成交量大幅下跌，最近幾個月成交量雖然回升，卻並不代表春天已來臨。這是由於現時內地有大量住宅存貨，加上大量保障房將推出，我認為現在仍是冬天，像冷了兩天，回暖後又再冷，我實在樂觀不起來。」他緩緩地道。
潘石屹今天的成功，背後是一個勵志故事。出生于甘肅省一個貧困農村的他，經歷過文革，幾經苦讀終於從中國石油管道學院畢業，進入國家石油部管道局工作，隨後再于皮包廠、磚廠工作過，之後與友人合資涉足房地產生意，成功賺得人生中的「第一桶金」。直到遇到妻子張欣，兩人于1995年共同創立SOHO中國的前身——紅石實業，並在2002年改名為SOHO中國，于2007 年10月在港掛牌上市。
潘石屹的博客（Blog）在地產界人氣最高，點擊率高達5,400萬人次。他愛發表觀點，去年3月提出的「百日巨變論」，預言內地很多發展商將在100日之內產生劇變，並進入前所未有的融資艱難期，觸發各界熱烈討論。
兩大現象證樓市未見底
對於內地發展商的情況，他說出一個殘酷的現實。「近兩個月很多房地產商紛紛說樂觀得不得了，但現時的情況仍不穩定：保障性住房將占整個住宅市場的一半、世界的經濟仍不好、中國是否能保八現在仍不知道……這些情況下，過分的樂觀是要不得的！」他帶點激動地說，現時房地產商面對的最大問題就是缺錢，寄語開發商最重要是作出適當調整，「當你知道前面有困難，就要進行調整，例如調整開售住宅價格，亦可以在開工規模上作出調整；如項目缺錢，就要賣給別人來開發。」
市場憧憬樓市已見底，潘石屹當然不認同，那麼如何才可看到住宅市場的底部呢？他指：「這可由兩個現象中看到，第一個就是房地產開發商犯了錯誤後進行重組，她們在2005年至07年進行大規模圈地，但所圈的地都距離城市很遠，沒可能進行建設，這是一個錯誤，現時需要一步一步進行修正。」
樓市見底的另一個現象，就是一些一級房地產開發商倒閉。「這本來可能在去年年底發生，但貨幣政策從緊變寬，這樣房地產商大量的短期貸款得以延長，大大緩解資金壓力，給予她們喘息的機會。」他指出，只有以上兩個情況真正出現，內地房地產才可以回到健康及正確的發展路上，一日不把問題暴露出來的話，樓市始終潛藏危機。
項目有獨特性逆市加價
潘石屹于訪問中多次強調，中央未來3年將建達990萬套保障房，占房屋供應一半，住宅開發將受到相當壓力。SOHO中國未來亦繼續避開住宅市場，打算將商業項目占集團總收入比例，由現時約70%增至80%至90%的水平。
「商業地產在這一、兩年間，可能受經濟不景氣影響，但從長遠來看，其潛力是非常大的，由於商業項目都是集中在最繁華的地段如北京、上海等，此類土地比較短缺，我覺得未來5至10年間仍是有潛力的。」去年住宅價格大挫，商業項目價格仍「企硬」，以北京為例，去年該市住宅成交量下跌近50%，商業物業的成交量卻錄得上升。
事實上，SOHO中國的商業項目也在逆市中創下佳績，潘石屹指，公司旗下三里屯項目，商舖價格于去年調高了7次，寫字樓亦加了幾次價。但經濟不景下，未來又有否減價計劃？潘石屹坐直身子，斬釘截鐵的說：「沒有！即使是住宅項目也沒有此計劃，這由於我們的項目非常獨特，沒有競爭對手。」簡單數句，亦難掩他那份自信。「我覺得在市場不景氣、價格有壓力的時候，我們要做的不是調低價錢，而是要做出獨特、獨一無二的項目。」
怎樣才能夠做到獨一無二呢？ 「我們就是看市場上需要甚麼東西，就做甚麼東西，凡是市場上多的東西，我們即使喜歡做，亦不會做。」
黃金地段收購商業項目
潘石屹強調公司的獨特性，其經營策略往往與眾不同。當投資客戶購入SOHO中國旗下物業後，公司會協助他們出租該物業，此舉可吸引客人回頭。此外，SOHO中國所開發的寫字樓在北京、上海等核心地區，但租金卻普遍比五星級寫字樓低30%至50%。
2006年下半年至2007年，一衆房地產商大肆圈地，SOHO中國卻無動作；2008年，其他房地產商面對資金壓力下紛紛降價推售，SOHO中國卻在這時「冬眠」，沒有輕舉妄動。及至今年初(2009)，潘石屹高調宣佈「冬眠」結束，集團現時手上現金加銀行備用信貸達200億元人民幣，揚言未來數月將大舉收購位於北京及上海的商業地產項目。
談起他未來的收購大計，潘石屹又揚起了自信的笑容， 「我們今年看的項目全是商業項目，而項目中約有80%是已建成的，因為假若建好的樓房跟土地的建築面積一樣貴的話，就如大樹跟種籽的價格都一樣，那我為何不買大樹？我買種籽的話，它能不能長大仍是未知之數。」他說出選擇項目的準則：要在城市最繁華的地段、價格要夠低，並強調一個較特別的要求，就是一定要鄰近地鐵出口，方便人們上下班。
坦言未能看透未來經濟前景的潘石屹，近來亦展開節省成本大計，除了要求各部門控制成本，自己亦主動提出減薪。「當同行還沒有降低工資時，我已在2009年開始減一半工資。此外，我出差亦只坐經濟艙，以往我會選擇5星級的酒店，現在亦降了一級呢！」當助手告知他今次來港住的酒店同樣是5星級，他即打趣說：「下次出差一定要住4星級酒店！」
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夫婦一外一內互補不足
潘石屹與張欣（見圖右）這對夫妻檔，是SOHO中國的「生招牌」，但二人卻出身于兩個完全不同的世界；潘石屹年輕時乘海南島房地產市場熱潮發跡，張欣卻是「海歸派」，負笈海外後再于投行任職。
潘石屹愛惜太太的情，從不少事上都可見證。他將夫婦共同擁有的60%SOHO中國股權，全部都登記在張欣名下，讓她晉身《福布斯2007中國富豪榜》第7位；在記者會上太太發言時，他的眼睛亦離不開她，可見他們十分恩愛。
張欣比他瞭解環球狀況
記者向他請教夫妻相處之道時，潘石屹的面上流露出一絲笑意，「夫妻相處有一個基本要訣，就是兩個人要有不同的性格，如果兩個人都一樣的話，就很易吵架。最好相處模式，就是你會幹的事情，我不會幹；我不會幹的事情，你會幹。」他舉例指：「對國際的事情，我不會幹；但對中國的事情，如中國政府部門的批文、怎樣在內地銷售房子，我明白，她就幾乎從來不過問。」
潘石屹把今天的成就歸功于張欣︰「我從社會的最底層一步步發展，但我缺乏對國際的瞭解，很多事情我都不知道，張欣就是一個很好的彌補。」聽罷他一番話，相信大家都不會對潘石屹將公司股權轉到張欣名下的決定，感到奇怪了。
最愛仍是建房子
潘石屹是個充滿娛樂性的人，興趣多得如「八爪魚」。他愛寫博客，已發表的博文數量近770篇；他亦熱衷攝影，北京中央電視台新總部發生火警，他第一時間跑到現場拍照；他更是一個作者，曾于內地出版多本書籍，甚至跑到台灣出書，已結集作品包括《茶滿了》、《西行25度》、《潘石屹的博客》等；他甚至更與內地演員梅婷一起合演了一部愛情電影《阿斯匹林》。
一幢房子可以留存萬世
潘石屹幾乎每隔兩、三天，就會貼上新博文。「我喜歡寫博客，因為我喜歡交流，當我寫出了自己的觀點，不出一分鐘就會有人回應，這可以不斷作出提問，我很喜歡這感覺。」
不過在他的心目中，最喜愛的事情仍是興建房子。「我發展那麼多興趣是為了令自己的生活豐富，但最喜歡的東西還是建房，把房子賣出去，大家可以高高興興的住在裡面，或在裡面辦公，這對我來說是最自豪的。雖然我也喜歡拍照，但相片只有這麼大，過了10年、20年可能已不復再，但建築物可以存在很久，還有很多人在裡面，很有意思。」
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潘石屹簡歷
˙1963年生于甘肅天水
˙1984年畢業于中國石油管道學院，並進入國家石油部工作
˙1987年與人合伙成立海南經濟發展諮詢公司，投身房地產
˙1992年創立北京萬通有限公司
˙1995年潘石屹和張欣創立SOHO中國前身紅石實業
˙2007年SOHO中國在香港上市
˙曾于2004年及2006年當選為新浪網「房地產業界十大影響力人物」之一
˙曾于2005年當選為搜狐網「房地產業界十大影響力人物」之一，及于2005年榮獲《財富》雜誌（中文版）選為「中國25位最具影響力的商界領袖」之一
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後記
深圳我不懂
說潘石屹是內地房地產的專家，當然毋庸置疑，但當記者問到他怎樣看深圳房地產市場時，這名專家卻搖搖頭說：「我最不了解的是深圳的房地產市場！深圳部分房屋的價格高得莫名奇妙，部分房價的跌幅亦很恐怖，我認為這是一個很特別的市場，一會兒香港人過來，一會兒香港人就走，可見這市場受香港人影響。」的確，港人多在深圳置業，卻沒想到原來是我們將深圳房地產市場變得如此複雜呢！
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