樓市的周期

19-10-2012   AM730 (經濟人看世界 - 林本利) 

恒指的周期大約6至8年，平均是7年(扣除1997年的最高位)。97年大量資金流入香港慶祝回歸，可能影響到恒指的周期表現。至於樓市，由於缺乏類似恒指超過48年的歷史數據，較難量度樓市的周期，找出每個周期的最高位和最低位。政府差餉物業估價署和中原地產提供的樓價資料，沒有追溯至上世紀六十年代，故此要透過其他資料去找出樓市的周期。

根據馮邦彥所著的《香港地產業百年》，上世紀六十年代初，港英政府修訂建築物條例，削減地皮的建築面積，促使地產發展商在1966年新條例推行前，一窩蜂將舊樓拆卸重建，以求賺取更多利潤。一些中小型銀行對地產業前景過分樂觀，積極向地產商貸款。

在一片清拆舊樓重建的投資氣氛，樓價持續上升。新建單位由1961年的7,000多伙，急速上升至1964年超過20,000伙。1964年中，就在舊樓拆卸高峰期出現拆樓安全問題，令政府收緊條例，減慢地產商的拆樓和資金回收速度。個別倚靠銀行信貸的地產商無力還款，導致銀行資金不足，出現擠提情況。恒生銀行便在1965年初的銀行風潮中被滙豐所收購。故此樓市在這個周期最高位，應該大約在1964年至1965年初出現。

之後香港面對六七暴動和石油危機，直至1976年經濟才復甦。根據謝賢程所著的《香港房地產市場》，平均樓價由1976年的每方呎298元，一直上升至1981年的每方呎1,057元。之後才見頂回落，到1984年跌至每方呎598元，即下跌了44%。

自從中英政府簽署聯合聲明後，樓價持續攀升，到1997年達到另一個歷史高位。之後大幅回落，到2003年下跌近七成。故此，由1964/65年至1981年，樓市兩個周期的最高位相隔約16年，由1981年至1997年，兩個周期的最高位剛好又相隔約16年。最近中原指數突破1997年的歷史高位，不知樓市的最高位會否又是相隔約16年(即2013年前後)出現，之後便大幅回落。