星洲學者葉秀亮﹕政府錯失時機 樓市泡沫必爆

21-02-2013  明報

本身是香港人的新加坡南洋理工大學經濟系副教授葉秀亮，對港、星兩地的樓市素有研究。他認為，港府未能持續重錘出擊，每次市場都逐漸適應出招，對政府控制樓價失去信心，形成對樓價續漲的心理預期。

葉秀亮認為，香港政府已錯失控制樓市泡沫的良機，泡沫最終爆破可說無可避免，建議除非是首次買樓作自住用途的買家，否則投資者不應再入市。

自2009年以來，香港金管局先後5次出招，如收緊按揭、引入印花稅及買家印花稅等，但都無法阻擋樓價上升。中原城市指數由當年約70點，大升六成至近120點水平。每次政府出招打擊樓價，樓市只沉寂一時，隨後又復回升，甚至有「適應期」愈來愈短的迹象。

樓價大升方出招 引發恐慌性需求

葉秀亮認為，問題在於港府低估了控制泡沫的難度，每次都在樓價大升後才出手，未能「持續一波又一波地出招」。他指出，控制樓市泡沫的兩個最佳時機是 2009年下半年至2010年初，即美國首次量寬放水，以及梁振英政府剛上台、市場企望他能「落重藥」果斷制止樓市狂升之際。惟最終期望落空，多次出招失 效，市場亦出現對樓價續漲的心理預期，繼而引發了大量投機投資性、恐慌性需求。

他預計，樓市在最終泡沫爆破前仍會有一定升勢，因為環球股市尚有上升空間、美國經濟復蘇 ，利率將維持低位一段時間。最重要的是，發展商擁有強大定價及托價能力，能操縱樓市先急漲、輕微鞏固、再急漲的循環。泡沫爆破可謂無可避免，何時爆破則要 視乎何時出現足夠的負面因素「引爆」，基本上是愈早爆破，能所產的禍害則愈細。

買樓不如投資股市 地產股莫沾手

對於如何挽救，港府現時應修補銀行按揭方面的漏洞，包括限制二按、收緊最長年期的按揭等。必要時更應參考新加坡第七輪控制措施，擴展買家印花稅至首次置業都要徵3％稅，第二套房、第三套房則額外加7％及10％買家稅，對應按揭成數依次為最高八成、五成及四成。

泡沫爆破難免，故葉秀亮不建議買家現時入市，「除非你是首次置業自住，否則不應入市」。他認為環球股市仍有上升空間，港股亦能受惠上揚，建議準買家可考慮投資股市儲錢，但應避免地產股，卻可看好穩定股份如房產信託基金。另外，有能力者在亦可考慮趁低位在美國投資房地產。