500呎樓涉一拆二 嘉里多賺千萬 實呎不足300 兩人住迫過公屋

26-02-2013  明報

樓價狂升，市區地緊絀，不但舊樓業主將單位變「劏房」賺盡租金，本報發現有發展商涉將一手住宅在發售前 「一劏二」變成兩個超細單位，賺取更高利潤。由發展商嘉里發展的荃灣縉庭山，樓宇原來以一梯四伙興建，唯獨第一座9至20樓的各層兩間500方呎實用面積 住宅，罕見地被加建一幅間隔牆，「劏」成兩個分別僅219呎和280呎的蚊型單位，較公屋還小。結果兩單位合共以逾388萬元成交，較其他層數的500方 呎單位多賺50萬元，發展商因此多賺千萬。

屋宇署發言人回應稱會跟進個案。本報曾以電郵及電話向嘉里建設企業傳訊部查詢有關單位設計，惟截稿前未獲回應。

屋署稱跟進 嘉里未回應

有不願透露姓名的資深建築師看過縉庭山圖則後指出，由於其一座中間樓層的劏細單位，外牆間隔與樓上單位一樣，另外這些劏細單位並無興建可獲計豁免樓 面的環保露台，不符合一般住宅發展用盡樓面的原則，估計是中途改建成「一手劏房」，「如果發展商在規劃時擬建細單位，每個單位也會『賺盡』興建環保露台， 但推斷縉庭山發展商是在建樓途中，冀改變單位類型，才臨時劏開單位推售，測試市場反應」。該建築師又指出，中途加建厚牆「劏開」單位及為每個單位增加廚 廁，獲屋宇署批准圖則的難度不低。

建築師料建樓中途臨時改則

近年發展商積極興建細單位，迎合上車盤市場，但單位卻愈來愈細，部分實用面積甚至少於300平方呎，若兩人居住更迫過住公屋（見另稿）。

本報發現，除市區重建單幢盤受地皮限制，普遍提供細單位外，落成的大型樓盤也推售實面用積小於300平方呎的超細單位，吸引上車一族。其中由嘉里發 展興建的荃灣縉庭山，於2010年落成，3座樓宇大多一梯四伙，獨第一座9至20樓，每層將兩個500平方呎的單位，涉嫌「劏」成4個超細單位出售，令一 層變成六伙，20樓以上、9樓以下的樓層則仍是一層四伙。

拆細後每單位多賺52萬

按發展商的銷售紀錄，劏細後的兩個單位實用面積分別為219及280呎，兩單位合共售平均388.5萬元，其餘樓層的每個500呎單位平均售 336.6萬元，即拆細後賺多52萬元。以10層共「劏」20個單位計算，不計算額外改建費，「拆細」單位可帳面多增1000萬元額外利潤。
另一個由英皇集團發展的住宅盤西灣河「港島•東18」，6至11樓為一梯五伙，其中D及E單位的實用面積分別為256呎及305呎。到15樓（12 樓為避火層，無13及14樓）開始則改為一梯四伙，下層D及E室合併成一個D室，實用面積減至356平方呎。按成交紀錄，高層單一單位售價約550萬，呎 價1.5萬元，而低層兩個細單位共售約862萬元，平均呎價同為1.5萬元，成功抵消低層效應。英皇發言人則回應，港島•東18單位間隔及面積屬多元化設 計，以迎合各類買家需要。

劉秀成：至少應跟公屋標準

立法會發展事務委員會前主席兼建築師劉秀成稱，現時地價貴、發展商拆細單位無可厚非，但關注超細單位愈趨普遍，影響居住質素，「只有200呎、只放 到一張梳化牀，連飯枱也容不下，確實只適合短期居住」。他稱政府應發指引，至少提醒發展商盡可能建成公屋戶2至3人單位標準。事實上，新加坡早已出招，限 制這類約538呎以下、屬「鞋盒房」（shoebox units）的興建數量。